物业服务收费管理实施细则（精）
物业服务收费管理实施细则1
德宏州物业服务收费管理实施细则
第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《云南省物业服务收费管理实施办法》等法律、法规，结合我州实际，制定本实施细则。
第二条本实施细则适用于德宏州行政区域内依法登记并取得相应资质的物业管理企业，按照物业服务合同约定，提供相应服务的收费行为，以及价格主管部门、住房和城乡建设主管部门对物业服务企业实施管理的行政行为。
第三条本实施细则所称业主，是指房屋(含车库、车位)的产权所有人。
本实施细则所称物业服务企业，是指依法设立并取得相应资质，专业从事物业服务活动的企业。
第四条本实施细则所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的公共设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
第五条本实施细则所指物业服务收费主要包括以下方面内容：
(一)物业服务区域内的综合管理服务;
(二)物业服务区域内房屋共用部位、共用设施设备的管理，以及维修、养护和维护等;
(三)物业服务区域内的公共秩序维护，以及小区安全防范工作等;
(四)物业服务区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理等保洁服务;
(五)物业服务区域内公共绿地、花草树木的养护管理等绿化养护;
(六)物业服务企业接受委托的其他特约服务。
物业服务收费由物业服务企业按照合同的约定一笔计价收取。收费标准应当与服务项目的具体内容、质量要求、服务承诺事项相对应。
第六条物业服务收费应当遵循公开、公平、合理以及费用与服务水平相适应的原则。
第七条州级价格主管部门会同州级住房和城乡建设主管部门按照各部门的职能职责，负责全州物业服务收费的业务指导、监督管理工作，制定本州物业服务收费管理的相关政策规定。
县、市人民政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第八条物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示，并公布12358价格投诉举报电话。
第九条按照不同物业的性质和特点，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。
在业主大会成立之前的物业服务收费，住宅小区实行政府指导价，非住宅实行市场调节价;
业主大会成立之后的物业服务收费，住宅小区及非住宅均实行市场调节价。
物业服务企业接受业主委托，为业主提供物业服务合同约定以外的特约服务项目，物业服务收费实行市场调节价。
第十条实行政府指导价的物业服务收费标准，由各县、市人民政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门根据物业服务不同类型、服务等级标准、服务内容，以及物业服务成本、业主(物业使用人)承受能力和当地社会经济发展等因素，制定相应物业服务等级的收费基准价及浮动幅度，并向社会公布。同时报州级价格主管部门、住房和城乡建设主管部门备案。
实行政府指导价的物业服务收费标准应当根据当地物价水平变动情况，适时调整。
州住房和城乡建设主管部门应根据物业服务企业行业管理规范要求，制定《德宏州住宅小区物业服务等级标准》，划分和界定物业(住宅)类型，并向社会公布，以指导和规范全州物业服务企业的服务行为，为价格主管部门制定、调整不同类型、不同等级的普通住宅物业服务收费等级标准提供依据。
各县市制定、调整实行政府指导价管理的物业服务收费标准时，应由物业服务企业向住房和城乡建设主管部门提出书面申请，经住房和城乡建设主管部门提出意见或建议，转呈价格主管部门审核，并在成本监审的基础上依据《德宏州住宅小区物业服务等级标准》，由价格主管部门、住房和城乡建设主管部门共同制定或调整物业服务收费等级标准。
实行政府指导价管理的物业服务收费最高上浮浮动幅度，由州发展和改革委员会会同州住房和城乡建设局负责制定或调整。各县市执行的具体上浮幅度，由各县市价格、住房和城乡建设主管部门根据当地经济社会发展水平状况、业主(物业使用人)的承受能力等因素，在不超过州定最高上浮浮动幅度内核定。
第十一条住房和城乡建设主管部门应当按照《物业管理条例》、《业主大会规程》等规定，督促、指导物业服务小区成立业主大会、选举业主委员会。
房地产开发建设单位出售房屋时，开发建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
业主大会成立前，开发建设单位与物业服务企业应在前期物业服务合同中约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
前期物业服务收费应在政府指导价范围内约定，具体收费标准应在房屋交付前报价格主管部门及住房和城乡建设主管部门备案，并在收费地点及物业小区的醒目位置进行公示。
第十二条实行市场调节价的物业服务收费标准，由业主或者业主大会与物业服务企业本着平等自愿原则，在双方签订的物业服务合同中约定，并由物业服务企业报当地价格主管部门、住房和城乡建设主管部门备案。
物业服务企业应在双方签订物业服务合之日起30日内，将约定的物业服务收费标准报当地价格主管部门、住房和城乡建设主管部门备案。
第十三条物业服务企业进行备案时应当提交下列材料：
(一)物业服务收费备案登记表一式三份;
(二)营业执照复印件;
(三)资质证书复印件;
(四)小区物业服务等级证书复印件;
(五)房地产开发企业与物业服务企业、物业服务企业与业主或者业主大会签订的物业服务委托合同复印件;
(六)批准成立业主大会的相关材料;
(七)物业服务企业与业主大会、业主委员会协商确定物业服务收费标准的会议纪要;
(八)价格、住房和城乡建设主管部门要求的其他相关资料。
第十四条实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应当由物业服务企业与业主或者业主大会协商确定。物业服务企业须将合同样本、以及与业主或者业主大会协商确定调整物业服务收费的相关文件(材料)复印件，提交物业所在地的价格、住房和城乡建设主管部门办理备案变更手续。
第十五条为体现“优质优价、质价相符”的原则，实行政府指导价管理的物业服务收费实行分等级定价管理。物业服务费收费标准可在各等级收费基准价的基础上最高上浮20%。各物业服务小区具体执行的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主(物业使用人)或者业主大会，依据县市价格、住房和城乡建设主管部门制定的基准价及核定的浮动幅度协商确定。
物业服务等级由物业服务企业向住房和城乡建设主管部门提出书面申请，经住房和城乡建设主管部门按照《德宏州住宅小区物业服务等级标准》及评审考核办法确定。
物业服务等级的考核评定应以独立的物业服务区域为单位，一个小区确定一个服务等级。
第十六条业主大会成立之前的物业服务收费属于临时性收费，当业主按照国家、省有关规定成立业主大会并自主选聘物业服务企业后，应当重新约定新的物业服务收费标准。
第十七条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的特约服务项目，服务报酬由双方协商约定。
第十八条业主进行室内装修的，物业服务企业对房屋装修管理应遵循以下规则：
(1)业主对房屋进行装修时，物业服务企业应与业主签订房屋装修管理协议，可以向每户业主(物业使用人)或装修企业收取不高于2000元的装修押金。装修押金只能在业主装修房屋时收取，不得提前收取。
(2)装修完毕后，经物业服务企业与业主检查验收，没有发生损坏房屋结构、外貌和公共部位、共用设施设备行为的，物业服务企业应当自验收合格之日起15日内将装修押金全额退还业主(物业使用人)或装修企业。
(3)装修造成房屋结构、外貌和共用部位、共用设施设备损坏的，装修业主(物业使用人)应当及时修复。若装修业主(物业使用人)不能及时修复的，可按双方约定由物业服务企业使用装修押金对装修造成损坏的部位和设施进行修复。房屋结构、外貌和共用部位、共用设施设备修复后，装修押金有剩余的，物业服务企业应在修复后15日内如数退还业主(物业使用人);若押金不足以支付修复费的，业主(物业使用人)应在修复后15日内补齐修复费用。
(4)物业服务企业与业主(物业使用人)结算修复费用时，应当出示修复工(料)和价格清单。物业服务企业与业主(物业使用人)对修复费用有争议的，由业主大会或者业主委员会协调解决，也可以通过法律途径进行解决。
(5)物业服务企业不得向业主(物业使用人)或者房屋装修企业收取装修管理服务费、装修期间的电梯使用费(电梯增容费)或变相收取其他相关费用。
(6)物业服务企业可以向业主(物业使用人)或者装修企业收取装修垃圾和渣土清运费、装修人员出入证押金或者工本费，具体标准由县市价格主管部门根据清运成本、制作成本制定。物业装修期间产生的垃圾，由业主或使用人按有关规定自行处理清运的，物业服务企业不得收取清运费。
第十九条除按规定收取装修人员出入证押金或者工本费外，物业服务企业不得擅自向进入物业服务区域内为业主提供配送、安装、维修、中介等服务的外来人员和其他来访人员收取任何费用。
第二十条业主或物业使用人应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
业主和物业使用人重合的，物业服务费用由业主交纳;业主和物业使用人相分离，且双方约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任;业主和物业使用人相分离，且双方没有约定的，物业服务费用由业主交纳。
物业服务区域已竣工但尚未出售的物业或者因房地产开发建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由房地产开发建设单位全额交纳。
业主大会成立前的物业服务区域，因房地产开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能达到购房合同约定标准的，物业服务费用应减免20%，差额部分由房地产开发建设单位补偿给物业服务企业。
业主购买物业或物业交付后空置一年以上的，其空置期间的物业服务费用按实际执行收费标准的80%交纳。合同另有约定的，从其约定。
业主或物业使用人违反物业服务合同约定未按时交纳物业服务费用的，业主大会或业主委员会应当督促其限期缴纳;逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院依法提起诉讼。
物业产权发生转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费用。
第二十一条物业服务区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视、城市生活垃圾处理等单位，应当向最终用户收取相关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，委托单位应当支付手续费，手续费由委托单位与物业服务企业约定。物业服务企业不得向业主或物业使用人收取手续费等额外费用。
物业服务企业接受委托代收相关费用的，应当向业主出具专业经营单位的票据，并在物业服务区域内显著位置公示。
第二十二条符合相关政策规定要求，物业服务小区实施二次供水的住宅物业，实施二次加压产生的运行费用，应按合理、公开的原则由受益人分摊，费用收支情况和分摊情况应单独列帐，定期公布。
物业服务小区未实施二次供水的住宅物业，物业管理企业不得以任何理由收取二次加压运行费。
电梯、中央空调等公共设施设备的运行及一般维护(小修和养护)费用，应按合理、公开的原则由受益人分摊，费用收支情况和分摊情况应单独列帐，定期公布。
电梯、中央空调等公共设施设备运行及一般维护(小修和养护)费用已计入物业服务成本的，物业服务管理企业不得再另行收取该项费用。
第二十三条物业服务收费按照《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积计算。尚未取得《房屋所有权证》的，以购房合同中房屋建筑面积或者房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。
物业服务收费按每月每平方米建筑面积计算，自物业交付业主之日开始计收;按月计费，以一个季度或半年为一次交费时限。
房改售房、公有住房等房屋按同区域、同类别、同结构的商品住房的建筑面积计收物业服务费。
车库(车位)的物业服务收费可按车库(车位)的数量计收，也可按法定产权面积计收。
第二十四条物业服务企业利用物业服务区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当征得相关业主或者业主大会的同意，并依法办理相关手续。未经相关业主或者业主大会同意的，以及未依法办理相关手续的，物业服务企业不得开展机动车停放服务等经营活动。
经征得相关业主或者业主大会同意，并依法办理相关手续后所得收益，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。所得收益和资金使用情况每年至少向业主公布一次。
物业服务企业利用物业服务区域内自身购买所有的场地或者物业服务区域外的场地开展机动车停放服务等经营活动的，所得收益主要用于补充物业服务企业的服务业务经费。
第二十五条物业服务区域内的机动车、非机动车停放保管服务收费实行市场调节价。其收费标准由业主或者业主大会研究确定。
物业服务企业与业主或者业主大会协商约定的机动车、非机动车停放服务收费标准，应报当地价格主管部门备案，并在物业服务区域内的显著位置实行明码标价。
已收取机动车停放保管服务费的，物业服务企业不得重复收取车位物业服务费。
第二十六条物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
设施设备维修养护在保修期限内的，其维修养护费用由保修单位负担，不得计入物业服务收费成本。
未建立专项维修资金的物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应由所有受益的业主据实分摊。
第二十七条物业服务区域内实行出入证管理的`，房地产开发建设单位应当为业主免费配置一定数量的车辆出入证和居住人员出入证(含IC卡等)。
车辆出入证应当根据业主实际拥有的车辆数核发，每户可免费核发两辆车辆的出入证(含IC卡等)。摩托车、电动车等不实行出入证管理。
居住人员出入证应当根据业主实际居住人员数核发，每户可免费核发三人的居住人员出入证(含IC卡等)。
出入证不得有出入的时间、次数、有效期等限制。业主申请多配置或者因遗失、损坏需要重新办证的，可以按制作成本收取工本费;具体收费标准由各县市价格主管部门制定。
第二十八条物业服务收费在备案期间，发生物业服务企业变更、管理面积或者管理服务标准变化等情况，经双方协商需对物业服务收费项目和收费标准做相应调整的，应当重新办理备案手续。
第二十九条物业服务企业承接物业服务项目时，应对物业服务范围、共用部位、共用设施设备进行查验签收，并在物业服务区域内显著位置向业主公示。
第三十条物业服务企业按照物业服务合同约定对物业共用部位、共用设施设备及公众责任进行保险的，应当及时将保险单和所交纳的保险费等有关单据进行公示。
第三十一条物业服务企业在开展物业服务过程中应当严格遵守国家价格法律法规政策的规定，严格履行物业服务合同，建立健全企业内部管理制度，不断改善经营环境，为业主提供质价相符的服务。
第三十二条按规定依法成立业主大会并选举了业主委员会、自主选聘了物业服务企业的住宅小区，物业服务收费由业主或者业主大会与物业服务企业按照本实施细则第十二条的规定执行。
第三十三条业主或物业使用人对违法违规的物业服务收费行为有权向当地价格、住房和城乡建设主管部门投诉和举报。
第三十四条各企业、事业或者其它单位独立的住宅小区，其物业服务未实现社会化管理(即没有选聘本实施细则所称物业服务企业)，而是由本单位或者下属机构进行物业管理服务的，可参照本实施细则的有关规定，制定物业服务收费标准，并通过职工大会或职工代表大会等形式，就物业服务收费标准有关问题向职工进行说明，征得职工同意后参照本实施细则执行。
住宅小区由业主自行管理的，物业服务收费标准不得超过价格主管部门、住房和城乡建设主管部门制定的最低服务等级的收费标准。
第三十五条物业服务企业违反价格法律、法规和政策规定，有下列价格违法、违规行为之一的，由价格主管部门的监督检查机构依法进行查处：
(一)超出政府指导价浮动幅度制定价格的;
(二)擅自制定属于政府指导价、政府定价范围内的服务价格的;
(三)擅自设立收费项目、自定收费标准收费的;
(四)强制或者变相强制服务并收取费用的;
(五)不按照合同约定提供服务而收取费用或者只收费不服务的;
(六)不实行明码标价或不按规定实行明码标价的;
(七)未向价格主管部门备案而实施收费的;
(八)不执行政府指导价、政府定价的其他价格行为，以及违反本实施细则规定的其他价格行为。
第三十六条本细则实施前业主或物业使用人已与物业服务企业签订了物业服务协议或者物业服务合同的，物业服务收费标准按照协议或者合同约定执行。
第三十七条本实施细则未尽事项，按《物业服务收费管理办法》和《云南省物业服务收费管理实施办法》的有关规定执行。
第三十八条本实施细则由德宏州发展和改革委员会、德宏州住房和城乡建设局按各自职能职责负责解释。
第三十九条本实施细则自20xx年1月1日起施行。有效期至20xx年1月1日。
物业服务收费管理实施细则2
一、为促进物业服务行业健康有序发展，规范物业服务收费行为，增加物业服务行为的透明度，保障物业服务企业和业主的合法权益，根据相关法律法规、国家发展和改革委员会、原建设部《物业服务收费管理办法》和《物业服务定价成本监审办法》、省物价局、省住房和城乡建设厅《福建省物业服务收费管理办法》规定，结合我市实际，制定本实施细则。
二、本实施细则适用于福州市行政区域内具有法定物业服务资质的物业服务企业对物业服务区域提供物业服务的收费行为。
三、政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈和价格歧视，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
四、物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费项目、收费标准与服务内容、质量相符的原则。
五、物业服务收费实行统一政策、分级管理。市政府价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定福州市物业服务收费管理实施细则，县(市)区政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
六、物业服务收费按不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
住宅(不含别墅、低密度联排高档住宅，下同)前期物业服务收费实行政府指导价。实行政府指导价的物业服务企业服务收费包括物业服务费、房屋装修垃圾清运费、停车服务费。物业服务企业根据业主的委托提供前期物业服务合同约定以外的服务，其服务收费由物业服务企业与委托服务的业主双方另行约定。
业主大会成立后的住宅物业及其他类型(含别墅、低密度联排高档住宅及开发建设单位未出售的车位)的物业服务收费实行市场调节价。
七、物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅、非住宅房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。实行政府指导价的物业服务费采用包干制形式，由市政府价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定福州市普通住宅物业服务规范及等级指导价，并适时向社会公布。
房屋装修垃圾清运费是指物业服务企业对物业服务区域内房屋装修过程中产生的建筑垃圾提供清运服务所收取的费用。业主无装修的，物业服务企业不得收费。
停车服务费是指物业管理区域内为车辆有序停放提供相关服务而收取的费用。
福州市普通住宅物业服务规范及等级指导价、房屋装修垃圾清运费、停车服务费管理政策及收费标准另文下达。停车服务费管理政策与上述相关规定相矛盾的，以停车服务费专门文件为准。
八、实行政府指导价的物业服务费，按规定实行招投标的，开发建设单位在委托招投标前，应根据物业特点和服务要求，按政府公布的服务规范及等级指导价确定服务等级及相应的收费标准后进行招投标，并与中标的物业服务企业在合同中约定服务等级、服务内容及具体收费标准。按规定不实行招投标的，由开发建设单位与物业服务企业根据公布的服务规范及等级指导价在合同中确定服务等级、服务内容及具体收费标准。
物业服务企业与业主相关合同(协议)中需列明与开发建设单位约定的服务等级、服务内容、具体收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由物业服务企业在合同期满前一个月在物业管理区域内的醒目位置进行公示，合同期届满后，物业服务企业仍提供不低于原先合同约定的服务质量，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主(以下简称“双过半业主”)提出异议的，可继续适用原服务内容和收费标准;如要调整收费标准，则必须经过双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内重新约定。
合同履行期间，物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动时，如要调整收费标准，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内协商重新约定具体收费标准。
九、实行市场调节价的物业服务费，未产生业主委员会的，采取包干制形式，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人就服务内容和收费标准在相关物业服务合同中约定;已产生业主委员会的，可以采取包干制或者酬金制等形式，由业主委员会代表业主与物业服务企业就服务内容和收费标准在物业服务合同中约定。
十、开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同应当约定物业服务内容、收费项目、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。同时在物业销售时应明示临时管理规约并予以说明，对物业买受人遵守临时管理规约应予以书面承诺。
十一、包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
十二、实行物业服务费包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润;
物业服务成本按照国家发改委、原建设部《关于印发〈物业服务定价成本监审办法(试行)〉的通知》规定，由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其它费用组成。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
十三、实行政府指导价的住宅依法改作写字楼的，其物业服务费收费标准按该住宅的2倍确定。依法改作其它用途的，其物业服务费收费标准按该住宅的2.5倍确定。
十四、本实施细则所指的物业服务费，不包含物业服务区域内由业主使用的公共水电费用。公共水电费用单独按实由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与开发建设单位、业主或业主委员会在物业服务合同(协议)中约定。物业服务企业使用的由物业服务企业承担。开发建设单位在房屋买卖合同中应当包含上述约定的内容。
十五、物业服务企业每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电费用分摊详细情况。
十六、物业服务区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位委托代收费用的，可向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
物业服务企业不得以任何名义向供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位收取物业管理区域内配套设施用房物业服务费用。
十七、物业服务费按房屋所有权证登记的房屋建筑面积(不含与住宅配套的附属间面积)收取。未办理房屋所有权证的，物业服务费暂按房屋买卖合同标明的建筑面积收取，房屋所有权证办理后按登记面积结算，多退少补。尚未出售的，按房地产行政主管部门确认的房屋权属登记面积收取。
十八、物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外。前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费，由开发建设单位承担;已竣工未出售房屋的物业服务费由开发建设单位承担;出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担;开发建设单位售房时承诺减免物业服务费的，减免部分的物业服务费由开发建设单位承担。
十九、物业交付买受人后，物业管理区域内相关配套设备设施尚未完备或未交付使用的，其物业服务费标准应适当降低。实行政府指导价的物业服务费降低幅度在前期物业服务合同约定的物业服务费标准15%以内，实行市场调节价的`物业服务费降低幅度由业主与物业服务企业协商，差额部分由开发建设单位承担。物业服务企业与业主的相关合同(协议)中应对上述情况作详细说明。
二十、业主应当按照相关物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主相关违反物业服务合同(协议)约定逾期不交纳物业服务费用或物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
二十一、物业服务收费实行酬金制方式，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年至少一次公布物业服务资金的收支情况，同时接受业主或者业主大会的质询。
二十二、物业服务收费实行酬金制方式，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。审计费用的承担方式经业主大会通过并由业主委员会代表业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
二十三、物业服务企业已经接受委托实施物业服务相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
二十四、物业服务企业对同一物业服务区域内同一交付时间、同一使用性质、同一类型的物业服务收费，应按统一标准收取，不得以任何形式采取价格歧视。
二十五、物业服务企业不得向进入小区内为业主提供配送、装修、维修、安装、中介等服务的外来人员收取任何费用。
二十六、各有关物业服务企业应当按规定实行明码标价，在其服务区域内的显著位置或收费地点，统一采用收费标价牌形式实行明码标价。
实行明码标价方式由价格主管部门统一规定，各级价格主管部门的价格监督检查机构对明码标价格式进行监制。物业服务收费明码标价的内容包括：物业企业名称、收费对象、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。
二十七、为保证政府制定和调整住宅指导性收费标准的准确性和可指导性，每年第四季度由政府价格主管部门会同房地产行政主管部门选定一定数量的有代表性的物业类型作为成本监审对象，于次年第一季度由政府价格主管部门进行成本监审。相关物业服务企业应当配合政府价格主管部门并如实提供物业服务成本，不得弄虚作假。
二十八、各县(市)政府价格部门会同同级房地产行政主管部门在福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准范围内核定本行政区域的普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准，并报市政府价格主管部门及市房地产行政主管部门备案。
二十九、各级价格主管部门和房地产行政主管部门，应当加强对物业服务企业的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准的监督和检查。物业服务企业违反国家和本省市物业管理法规及有关价格法律、法规和规定的，由房地产行政主管部门和价格主管部门按职能分工分别依据有关法律、法规和规定予以处罚。
三十、本实施细则由福州市物价局、福州市住房保障和房产管理局按照各自职能负责解释。
三十一、本实施细则自20xx年3月1日起执行。《福州市物业服务收费管理实施细则》(暂行)(榕价房〔20xx〕3号)同时废止。
物业服务收费管理实施细则3
一、工作应自己创造，而不能等待；
二、所谓工作，就是主动去做，而不能被动；
三、应致力于大的工作，只做小的工作会使你渺小、平庸；
四、要抓住困难的工作去做，克服困难，获得成功，才有进步；
五、抓住就不放，达不到目的，死不罢休；
六、主动把周围的.人调动起来，调动与被调动，长时间后便有天壤之别；
七、要有计划，只要拥有计划，就会有耐力、办法、前途和希望；
八、要有信心，正因为没有信心，你的工作才显得没有魅力、没有韧劲和那样松散；
九、所谓服务就是开动脑筋，眼观六路、耳听八方、面面俱到、滴水不漏；
十、不要害怕摩擦，摩擦是前进之母、积极之养料。害怕摩擦，就会使你变得软弱无能。
物业服务收费管理实施细则4
第一章总则
第一条为规范我市物业服务与收费行为，保障业主(物业使用人)、物业管理单位的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》《国务院物业管理条例》《河北省物业服务收费管理实施办法》《唐山市物业管理条例》等规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法所称物业服务与收费是指物业管理单位按照合同的约定，对物业管理区域内业主或物业使用人提供服务并收取费用。
第三条物业服务收费实行统一政策，分级管理。居民普通住宅区物业服务收费实行分等级定价。
第四条物业服务收费实行政府指导价、市场调节价两种价格管理形式。业主大会成立之前的居民普通住宅区(别墅除外)物业服务收费实行政府指导价;业主大会成立之后的普通住宅、非普通住宅及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。
第五条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理单位;鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场价格竞争机制形成。
第六条物业服务收费遵循合理、公平、公开以及收费项目、收费标准与服务内容、服务质量相适应原则。
物业管理单位在物业服务中应当遵守国家的有关法律法规，严格履行物业服务合同。
第二章物业服务收费
第七条物业管理单位应当按照普通住宅物业服务等级标准及相对应的政府指导价向业主提供服务并收取费用。
第八条实行政府指导价的物业服务收费标准，由市、县(市)区政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设行政主管部门根据服务等级和服务成本等因素，制定相应的等级政府指导价并向社会公布。
实行市场调节价的物业服务费收取方式及标准，由业主与物业管理单位在物业服务合同中约定。
市中心区(含路南区、路北区、高新区)由唐山市政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的等级服务收费标准。其他各县(市)区、开发区(管理区)参照执行。
各县(市)区政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设行政主管部门可根据本办法，结合当地实际制定具体办法，并报市级价格主管部门和住房和城乡建设行政主管部门备案。
物业服务等级收费标准应根据社会平均成本变动情况适时调整，可建立与当地社会平均工资水平联动机制。
第九条实行政府指导价的物业管理单位所收费用不得突破价格主管部门会同同级住房和城乡建设行政主管部门制定的服务收费标准。
第十条物业服务包括以下内容：
(一)综合服务(处理物业服务合同范围内的公共性事务);
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常维护和管理(属于业主共有及未移交相关专业单位的部位及设施设备);
(三)公共秩序维护(物业管理区域内服务合同约定的公共安全秩序和公共财物的管理);
(四)公共卫生保洁服务;
(五)公共绿化养护服务。
第十一条物业服务费的构成包括物业服务成本(支出)、法定税费和物业企业的利润。
物业服务成本(支出)包括：
(一)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费、社会保险费等;
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(三)物业服务区域清洁卫生费用;
(四)物业服务区域绿化养护费用;
(五)物业服务区域秩序维护费用;
(六)物业企业办公费用;
(七)物业企业固定资产折旧费;
(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费;
(九)经业主同意的其他费用。
保修期内应由建设单位履行保修职责而支出的维修费和应由住宅专项维修资金支出的`维修和更新、改造费用不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十二条住宅区建设单位与物业买受人签订商品房买卖合同时，应当签订前期物业服务合同，明确约定物业服务内容、服务等级标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形、违约责任等内容。
第十三条新建住宅建设单位依法选聘物业管理单位进行前期物业服务，被选聘的物业管理单位要在实施收费前，将前期物业服务收费标准、等级标准报所在地县(市)区价格主管部门和同级住房和城乡建设行政主管部门备案。
物业管理单位计费满一年，由主管部门对其服务等级、收费标准进行考核。
第十四条物业交付使用后，在业主大会成立前已实施收费的普通住宅区，因政策或服务成本变化等因素影响，住宅区的业主、物业管理单位申请调整物业服务等级与收费标准，应当在物业所在地的居民委员会、街道办事处(乡镇人民政府)指导下，征得小区占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，约定调整方案，报所在地县(市)区政府价格主管部门和同级住房和城乡建设行政主管部门备案。
第十五条物业服务收费按法定房屋产权面积以月计算，物业管理单位可按月、季度或年度收取，预收时间最多不得超过一年并应当在合同中约定。
具备条件的物业管理单位，可细化物业服务项目，分解收取相应服务费用，但所收费用总额不得超过相应等级的政府指导价。
第十六条物业服务收费应按规定实行明码标价。物业管理单位应当在物业服务区域内的显著位置，将物业服务内容、服务等级、收费标准等进行公示。
第三章车辆停放管理收费
第十七条住宅小区停车设施，由物业服务企业或停车服务企业接受业主委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场所、设施以及停车秩序管理服务并收取费用。住宅小区建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求。占用业主共有道路或者其他场所用于停放汽车的车位属于业主共有，其收费、管理等事项由业主大会决定。不属于业主共有的机动车停放设施，具体收费标准由物业管理单位或停车服务企业与业主或使用人协商确定。
第十八条对进入物业服务区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。
第四章装修服务管理
第十九条业主对房屋进行装修时，应当事先告知物业管理单位，物业管理单位应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
物业管理单位可以向业主收取装修垃圾服务费，具体收费标准由当地政府价格主管部门制定。
物业管理单位不得向业主收取装修保证金(押金)、装修管理服务费、装修电梯使用费。
第五章其他服务收费
第二十条执行政府指导价的普通住宅区，实行门禁、电梯卡(证)管理的，按照补偿成本的原则确定工本费标准，收费标准由所在地县(市)区政府价格主管部门核定。
第二十一条物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理单位接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取代理服务费，不得向业主收取额外费用。
第二十二条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理单位的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第六章监督和管理
第二十三条业主、物业使用人和开发建设单位，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主应当结清全部物业服务费用。
第二十四条物业管理单位应当每年不少于一次向全体业主公布普通住宅区内的物业服务收支情况及服务工作开展情况，进行满意度测评。
第二十五条物业服务收费严格按国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费明码标价规定》(发改价检〔20xx〕1428号)执行，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。
第二十六条物业管理单位在收取物业服务费过程中严禁将物业费与代收的水费、电费等费用捆绑收取、价外加价。
第二十七条物业管理单位将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。
第二十八条物业管理单位在经营管理和服务中，服务内容不达标、不规范的行为由所在地县(市)区住房和城乡建设行政主管部门依法进行处理;超规定标准收费、乱收费行为由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。
各县(市)区价格主管部门及住房和城乡建设行政主管部门应当定期对物业管理单位物业服务收费标准、物业服务等级执行情况进行考核。
第二十九条本办法由市价格主管部门、市住房和城乡建设行政主管部门负责解释。
第三十条本办法自20xx年1月1日起施行。凡与本办法不相符的有关规定自行废止，以本办法为准。
物业服务收费管理实施细则5
第一条为进一步规范全省物业服务收费行为，保障业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》、《甘肃省价格管理条例》、《甘肃省物业管理办法》等法律、法规和规章，制定本实施办法。
第二条本实施办法适用本省行政区域内的物业服务收费及监督管理。
第三条本实施办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
第四条政府提倡建设单位、业主（业主委员会）通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈等价格违法行为，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条物业服务收费实行统一领导，分级管理。
省发展和改革委员会会同省住房和城乡建设厅负责制定全省物业服务收费政策，指导、协调全省物业服务收费的监督管理工作。
市（州）政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责辖区内持有一、二级物业资质证书及所辖各县级市（区）内持有三级物业资质证书的物业服务企业物业服务收费的监督管理工作。
县政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责辖区内持有三级物业资质证书的物业服务企业物业服务收费的监督管理工作。
第六条物业服务收费坚持合理、公开以及服务与收费标准相适应的原则。
第七条普通住宅物业服务收费实行政府指导价。普通住宅以外（高级公寓、别墅、度假村等）的物业服务收费实行市场调节价。
第八条实行政府指导价的物业服务收费，由省发展和改革委员会会同省住房和城乡建设厅制定物业服务等级标准、物业服务收费基准价及浮动幅度，原则上3年调整公布一次。
市（州）政府价格主管部门和房地产行政主管部门，可按照省定物业服务等级标准，结合实际确定本地物业服务等级标准，并向省发展和改革委员会、省住房和城乡建设厅备案。
第九条物业服务企业应按管理权限向政府价格主管部门申请核定物业服务收费标准。申请核定时应提交物业服务收费的申请报告、企业法人营业执照、物业企业资质证书、物业服务合同、小区物业管理的具体实施方案、服务内容及成本核算等资料。
第十条新建普通住宅销（预）售前，建设开发单位应当参照国家建设部制定的示范文本和政府指导价的有关规定，制定临时管理规约与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十一条实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，物业服务企业不得强行服务，强行收费。
第十二条物业服务费按照产权面积计收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，以购房合同标明的建筑面积为准。
物业服务收费按月收取，经业主同意，也可按季收取。
第十三条物业服务收费实行明码标价。物业服务企业必须按照国家发改委、建设部制定的《物业服务收费明码标价规定》要求公示。市（州）、县（市）政府价格主管部门负责审核本行政区域内的公示内容，价格监督检查机构对明码标价方式进行监制。
第十四条业主或业主委员会与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十五条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用。物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。物业管理区域清洁卫生费用。物业管理区域绿化养护费用。物业管理区域秩序维护费用。办公费用。物业服务企业固定资产折旧。物业服务合同约定的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用由业主或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中另行约定，由物业服务企业代收代缴。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
在国家规定的'质量保修范围和保修期内的维修和更换，应由开发建设单位负责，不得动用专项维修资金或者由业主承担。
第十六条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
物业服务收费采取酬金制方式，物业服务企业或者业主委员会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十七条物业服务企业在物业服务中应当遵守国家和省上有关规定，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十八条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，物业服务企业或者业主委员会应当督促其限期交纳。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第十九条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
已交付给物业买受人或已符合交房条件，建设单位或物业服务企业已书面通知物业买受人，物业买受人没有正当理由拒绝办理房屋交付手续的，物业服务费自物业交付或书面通知之日起次月计收。业主或者物业使用人未入住的或入住后不使用期连续超过6个月的房屋，业主或者物业使用人应书面提出申请，经物业服务企业登记确认后，从第7个月开始，其物业服务费按收费标准的70%交纳。
第二十条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当按照国家有关规定向最终用户收取有关费用，未收费到户产生的损耗由供应单位承担。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准由双方协商约定，不得向业主收取手续费等额外费用。供水、供电、供气、供热等专业经营单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。
第二十一条物业管理区域内的供电转供费按省发展和改革委员会的相关规定收取。
物业管理区域内的公共照明、智能化、景观设施等其他共用水、电的费用，物业服务企业应单独计量，严格按照政府价格主管部门规定的水、电价格政策，据实分摊并定期公布。
对供水、供热等动力设备发生的二次转供能源费用由市、州政府价格主管部门结合当地实际确定。
物业管理区域内的绿化用水，免收污水处理费。
第二十二条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。单位或个人所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十三条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第二十四条物业服务企业已接受委托实施物业服务并按服务收费标准收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十五条业主（使用人）对房屋进行装修时，应当向物业服务企业登记。对实施物业管理过程中物业服务企业可向业主或装修人员收取装修垃圾清运费、出入证件工本费、装修押金等，具体标准及其管理办法由各市、州政府价格主管部门制定。
第二十六条实行物业小区出入证管理的，应当为业主免费配置一定数量的出入证（含IC卡等）。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，由物业企业按制作成本收取成本费（卡证费）。
第二十七条各级政府价格和房地产行政主管部门，应加强对物业服务企业收费行为的规范，加大监管力度，促使物业当事人双方合理约定收费及有关事项。
各级政府价格监督检查机构应当加强对物业服务企业的服务内容、服务标准和收费项目、收费标准的价格监督检查工作，对违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》和《甘肃省价格管理条例》等法规规定予以处罚。
第二十八条本实施办法由甘肃省发展和改革委员会和甘肃省住房和城乡建设厅按各自职责负责解释。
第二十九条本实施办法自20xx年1月1日起执行。原甘肃省物价局、甘肃省建设厅20xx年发布的《甘肃省物业服务收费管理实施办法》同时废止。
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