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企业物业管理

时间：2023-11-15 08:46:17 管理我要投稿

企业物业管理

企业物业管理1

　　天津东方海陆集装箱码头有限公司是天津港第一家合资的专业码头装卸公司，公司主要从事集装箱船舶装卸业务，同时提供订舱、码头内拆装箱、空箱管理等多元化增值服务。东方海陆坐落于天津港北疆港区东部，拥有4个专业化集装箱泊位。下属部门有技术部操作部行政部财务部物业部人事培训部而物业部作为服务行业来说，应该把业主的事情当成自己的事情来办，政府部门有“群众无小事儿”的服务理念，我们也应该有“业主无小事儿”的服务理念，这也适用于我们物业企业。

　　一个好的物业公司，该具备哪些工作能力和素质？哪些细节是物业公司在日常管理服务中容易忽略的？如业主投诉处理、社区安全维护、物管公司的专业性和知名度、维修基金运用合理性、物管人员素质、以人为本的服务理念、社区文化建设、公共设施管理、绿化管理、创意服务等方面进行全方位介绍。为此我对企业物业管理工作中存在的一些问题进行分析考虑并提出相应的对策和建议。

　　1 物业服务

　　“以人为本”才是正道

　　“以人为本”是物业服务的根本理念。“以人为本”的物业管理，其实就是要做到充分为员工解忧，以广大员工的利益性、便利性为出发

　　点去进行公司物业服务。关于物业公司的调查报告

　　在现阶段，企业对物业服务的需求已经扩大，仅仅是基本的服务已经不能满足他们的需求。物业公司必须进行自我增值，为业主度身定做多样化的服务形式。

　　2 增值服务关于物业公司的调查报告

　　“创意”考验用心程度

　　创意服务是在贴心服务基础上的一种增值表现。在房价高企的今天，购房者多是以改善生活条件、追求生活享受的多次置业者，因此，他们对物业管理的质量和服务种类都极为看重。在目前的市场情况下，众多开发商都意识到，小区的物业管理水平如何，将直接影响到业主是否住得舒心。如在元宵节、中秋节等传统节日举办许多活动，在增加业主过节气氛的同时，也使业主加强了对社区的认同感。

　　3 及时响应

　　必须要做到及时、有效。无论建议是否合理，物业管理人员都应以理性的思维耐心倾听、

　　询问。在受理了业主的维修通知之后，受理的人员应迅速及时处理。

　　4 物管技能

　　员工实际技能决定公司专业性

　　物业管理涉及治安、绿化、保洁、家政、房屋及机电维修保养等，这些项目都是专业性很强的独立行业。事实上，专业性是指物管公司

　　里的工作人员实际技能。拿电梯来说，如果一个载人电梯突然出了故障，如果物管公司能够拥有一定的技能，就可以及时救援业主，为业主提供更加安全和可靠的生活环境。拥有一支既有技术又懂管理、还能提供细节服务的专业级物业管理队伍，这样才能赢得了业主的称赞。

　　5 公司绿化

　　绿化管理要因地制宜

　　小区特定的环境决定了绿化保护必须作为物业管理的首要任务来抓，具体措施包括通过宣传、报道等方式来提高小区居民爱护绿地、爱护家园的意识。其次，绿化养护也很重要，绿化养护既要做到勤，又要注重科学。

　　6 物业维修基金

　　做好物业维护最重要

　　物业维修基金的动用，在物业管理的有关条例中有明确的规定，需要得到三分之二以上业主的同意。对物业管理公司来说，在这一过程中，重要的是做好物业的维护，如果出现问题则要作出公正的评估，为业主提供合理的建议，才能在自身的角度上保证物业维修基金的合理运用。并且将维护基金“还之于民”。

　　7 企业文化

　　“提供安全、舒适的办公环境，善尽企业责任，共享经营成果”

　　“顾客第一，服务第一，行动第一”

　　8 物管人员素质

　　高科技设施呼唤高素质人才

　　早期的物业管理很简单，仅仅为户主守楼、护院、收发信件、代收水电费等等。而现在，大量新材料、新技术在建筑工程中运用，大量高科技、智能化的设施、设备进入居民住宅，进入楼堂馆所，从而使得物业管理的范围已扩大到小区安防、清洁、绿化、工程维护、财务统计、社区文化等多个方面，内容涵盖智能化监控、计算机管理、消防巡检、交通指挥、管网维修养护、设备的保养与使用及更新等等。没有高素质的专业人才，很难实现现代化的物业管理。

　　一、企业行政管理的功能及其要求

　　行政管理工作可以说是千头万绪、纷繁复杂。企业行政人员每天都面临着大量的、琐碎的、不起眼的事务。但是，这些事务只不过是行政管理这棵大树上的`枝枝叶叶而已。概括起来说，行政管理在企业中主要有管理、协调、服务三大功能；其中管理是主干，协调是核心，服务是根本。究而言之，行政管理的实质就是服务。

　　专门的行政管理部门（通常称为办公室、总经理办公室、行政人事部之类）担负着企业行政管理的组织实施、具体操作，是行政管理工作中的一个部分、一个环节，是整个行政管理系统中的一个小系统。

　　行政部门应该兢兢业业、认真细致地做好种种行政事务工作，把领导和员工从繁重、琐碎的行政事务和生活琐事中解脱出来，可以集中精力、轻装上阵，研究国内外市场形势，考虑公司的发展战略，探讨公司的组织架构，任用公司的各级干部，实施公司的经营方针，解决公司所面临的重大问题，以及专心做好每一笔重要业务等等。为了做好纷繁复杂的行政工作，行政部门的领导不能东一榔头西一棒子，茫无头绪地整天瞎忙；或是被领导一会儿支到东，一会儿支到西；结果村村起火，处处冒烟，吃力不讨好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部门的领导应该有"泰山崩于前而色不变"的定性，不管风吹浪打，胜似闲庭信步，有自己的主见，能够根据事情的轻重缓急，做好安排，指挥若定。为了能达到这种境界，必须建立健全和认真执行行政部门的各项管理制度、岗位责任制度、工作程序以及一系列规范化表格、图表等，从而建立起行政部门的"法治"秩序。更重要的是，要培养出一支高素质、高效率的行政人员队伍；同时要搞好科学分工、管理层次和合理授权。一旦行政系统的一系列硬件(如办公设施、生活设施)、软件(如规章制度、工作程序)、人员队伍、分工协作和管理层次等等建立健全起来，整个行政管理体系在很大程度上就会象一部自动机器一样运转，只在较少的场合才需要部门领导和上级领导辅以"人治"。一个行政部门的的管理能够做到这种程度，可以算是有一定水平了。然而，行政部门如果仅仅满足于这样一种管理水平，那还是不够的。行政部门还必须在"管理"、"协调"和"服务"三方面再上一个档次，才算是一个合格的现代企业的行政管理者。

企业物业管理2

　　1、遵守有关物业管理的政策法规，贯彻上级公司的工作布置，负有组织、教育管理区域内全体物业员工的责任。

　　2、完成公司下达的质量方针、质量目标的要求，达成年度考核指标。

　　3、全面负责区域的行政、财务、治安、消防、绿化、维修、卫生等管理服务工作。

　　4、熟悉辖区情况，与业主保持密切联系，及时处理各种突发事件及业主反映的投诉意见。

　　5、加强收费工作的检查、监督，协助公司财务监管各类款项的.收支，对帐目日清月结。确保完成公司下达的收费率指标，并组织开展多种经营创收工作；

　　6、组织召开物业服务中心每周工作例会，合理调配各岗位人员，确保制定计划按时按质完成；

　　7、协调与业主委员会、开发商、街道政府、物业管理科等主管部门及其它相关部门的关系；

　　8、按公司规定对培训计划对员工进行培训、实施考核。

　　9、认真贯彻执行公司制定的决议，领导部门员工全面完成公司下达的责任目标和工作任务。

　　10、识别环境因素、危险源，针对所有危险源制定相关的目标、方针及制度，发现问题及时整改。

　　11、全面贯彻公司环境及职业健康安全制度的培训、检查及监督工作，同时对于职业健康安全制度的完善提供反馈意见和建议。

　　12、完成总经理室交办的其他工作，定期向公司领导汇报工作。

企业物业管理3

　　1、相应项目经理要求，配合行政部门对楼宇相关工作(保洁/保安/前台/邮发/行政/绿化等)提供支持;

　　2、熟悉办公楼物业管理的各项流程，如维修流程、保洁流程、应急流程及EHS流程等;

　　3、制定部门全年工作计划及目标，配合客户达到理想的'清洁服务标准;

　　4、督导员工严格执行公司及客户业已制定的各项规章制度，检查服务质量，员工纪律以及安全操作程序的落实情况;

企业物业管理4

　　1、人事后勤制度

　　人事办公规范管理制度，保密制度，办公设备使用管理规定，人事部氛围管理规定，工作服配发规定，员工保密纪律规定，印章使用管理制度，办公物品管理制度，长途电话管理办法，网络使用管理规定，办公电器使用规定，备品供应与保管规定，档案资料管理制度，立卷管理规定，档案管理准则，档案借阅管理制度，员工宿舍管理制度，职工宿舍文明守则，食堂管理规定，食堂卫生制度，工作餐供应管理规定，加班餐管理规定等。

　　2、工作职责

　　人事财务部的职责范围，管理服务中心的职责范围，工程部的职责范围，公共关系部的职责范围，保安部的职责范围，保洁部的'职责范围等。

　　管理处主任岗位职责，各主管岗位职责，主管会计岗位职责，出纳员岗位职责，收费员岗位职责，收入核查员岗位职责文员岗位职责，管理员岗位职责，维修工岗位职责，保安员岗位职责，消防员岗位职责，车辆管理员岗位职责，摩托车、自行车保管员岗位职责，清洁绿化工岗位职责等。

　　3、人力资源制度

　　员工考勤管理制度，薪资管理办法，职员待遇办法，员工考评制度，员工奖励办法，员工处罚制度，出差管理制度，出差手续及差旅费支付制度，员工聘用规定，劳动合同制度，员工培训制度，员工解雇、辞退处理制度，员工迁调制度，临时工录用、辞退规定，员工工作证管理制度，休息、休假规定，工伤处理的。有关规定，计划生育规定，员工抚恤办法，员工伤害补偿规定等。

　　4、财务制度

　　财产管理办法，财务管理规定，财务计划管理制度，共用设施设备维修基金管理办法，会计报表制度，货币资金管理制度，会计核算的原则，凭证管理规定，会计档案管理制度，低值易耗品财务管理制度，使用收据及有价票据的管理办法，年度财务预算规定，收费员帐款交接班管理办法，保险柜钥匙管理规定，经费支出管理制度，专用基金管理制度，现金及各种银行存款管理，支付业务费用的开支标准及批准权限，差旅费开支标准，物品管理规定，物业管理专项收费管理规定等。

　　5、安全制度

　　安全保安管理制度，安全保安防范工作规定，保安工作规范，值班管理制度，失窃处理办法，消防管理制度，治安管理规定，防火责任制，防火安全制度，保安员培训管理制度，保安员日常管理制度，保安部领班工作制度，安全工作总结制度，当班前列队训练制度，日常工作记录管理制度，保安装备交接制度，突发事件处理制度，保安员的职责及纪律规定，保安员交接班的规定，对讲机的配备、使用管理规定，保安部学习与训练制度，保安部穿着仪表规定，火灾处理应急方案，安全用电须知等。

　　6、车辆管理制度

　　车辆管理规定，交通安全管理规定，自行车库管理制度，车辆卫生制度，机动车辆停车场管理制度，车辆在小区内行驶停放规定，摩托车、助力车、自行车管理规定等。

　　7、物业维修制度

　　设备基础管理制度，工程部维修服务规范，房屋设备管理方式、内容与制度，房屋设备的日常性保养规定，维修处理规程，配电室操作管理制度，停电处理制度，电器设备的养保安理规定，设备安全检查制度，给排水系统的养保安理规定，设备操作、保养和维修规定，维修电工操作规程，供电系统的养保安理规定，设备润滑管理制度，设备事故处理制度，新增设备管理制度，电器机械设备操作制度，改装、移装设备操作制度，转让和报废设备管理制度，维修工交接班制度，维修报告制度，设备日常巡检制度，设备日常维修制度，工具领用保管制度，房屋维修的原则，房屋维护的标准，房屋维修管理考核标准，房屋维修的技术管理，房屋完损等级的评定，房屋维护管理规定等。

　　8、保洁卫生管理制度

　　绿化管理规定，绿化养护标准要求，绿化养护、管理的操作细则，办公保洁管理规定，卫生管理准则，绿化布置及养护、清洁的操作程序，清洁设备操作、领用制度，清洁工安全操作规程，保洁清洁管理制度，清洁工作检查规程，清洁工作细则规定，外墙清洁操作规程，灯具的清洁规定，垃圾的管理规定，室外地面的清洁规定，草地清洁管理规定，盆景护理规定，室内清洁管理规定等。

　　9、其他管理制度

　　小区公众管理制度体系；外联制度体系；经营、拓展制度体系；还有便民服务与增值服务制度，接待来访投诉与回访制度，社区文化工作制度，员工服务准则等等。

企业物业管理5

　　目前，物业公司必须逐步摆脱那种单纯依靠手工进行管理的思想和手段，及时将成熟的科学技术应用到物业管理的具体实践中，提高管理效率和质量，使物业管理走上社会化、专业化、现代化的管理之路。

　　一、物业公司运作管理的特点

　　物业公司不论其规模大小，也不论其管理的物业类型有何不同。物业服务的内容大同小异，可以分为公共服务和专项服务两大类。公共服务有：清扫保洁、绿化、保安、维修等;专项服务有：商业、金融、家政、社会福利等。分析物业公司的服务内容有如下特点：

　　1.服务交付系统的特殊性。(1)生产与营销同时完成不可分离。所有的服务业都有一个共同点就是生产过程与营销过程同时进行。物业公司的服务也不例外。同时，物业服务又有自己的特殊性和复杂性，主要表现为不同的服务在服务过程的结束与服务交付时间上存在不一致性，例如维修与绿化就存在着时间上的不一致，绿化工作因植物生长的周期的原因要有一定时期的延长。(2)物业服务特征矩阵复杂。我们经常用服务特征矩阵来说明不同的服务交付系统的特点和需求。服务特征矩阵是按照服务复杂程度和顾客化程度把服务分为4种类型，服务复杂化程度是对顾客而言的，表示一种服务需要经过的训练和所需知识技能的程度。顾客化程度是指服务满足顾客特定需求的程度，分析物业管理所涉及的各种服务会发现不同物业服务之间的差异十分大。(3)顾客参与的程度高。物业服务是受业主委托完成工作，与服务对象接触是其服务的基础，适当的顾客参与有利于服务过程的完善和服务质量的提高，但是过高的顾客参与程度必然要降低效率。在实际工作中借鉴银行、餐饮业前台服务与后台操作相分离的经验，限制与顾客接触的程度，减少因服务需求的随机性所带来的等待成本和资源浪费，对一些物业服务项目来说是十分有益的。

　　2.服务生产率和服务质量难以度量。这是服务业普遍存在的特点，在物业服务中生产效率和服务质量难以度量主要是由于两个原因造成的：其一是物业服务的综合性，不仅包含不同专业的服务内容，而且每项服务的深度和广度也存在着很大的差异;其二是物业服务的对象复杂，业主的差异很大，对服务质量的评价主观感受占有非常高的比重。

　　3.物业服务的收入与管理费具有的特殊性。(1)物业维修基金。物业管理维修基金，又称储备金，俗称维修费。是业主购房时按照国家规定比例2%交纳的一笔费用，用于物业公共部位和设施的维修更新，本质上讲维修基金并不是物业公司的收入，其所有权归业主所有。对于维修基金的使用范围和程序国家有明确的规定，一般而言，维修基金增值部分足够支付日常大、中、修，如因特殊情况确需动用本金，要经过业主大会批准，使用后要及时向业主分摊收回。(2)物业管理费。物业管理费是物业公司为业主提供标准服务和委托服务所收取的费用，主要由办公费、公共设施维护费、保洁费、绿化费等构成。物业管理费是物业公司完成物业管理的实际支出，对物业公司来讲是没有利润的，物业公司的.利润来自管理者酬金，是业主根据物业公司管理水平、成效与物业公司共同商定一个比率(一般为8%-10%)，用这一比率与物业管理费相乘作为对物业公司的酬金。

　　通过上述分析，不难发现物业管理是一个包含多个专业在内的劳动密集型行业，物业公司所提供的服务范围广泛，同时有社会公共服务和个性服务两种。因此，在考虑物业公司的生产运作管理系统时必须结合物业服务的特点，以解决制约服务效率的因素为重点进行设计和运行管理。

　　二、物业公司生产运作中普遍存在的问题

　　物业公司是从事物业管理服务的专业化公司，其生产运作的过程是对“物”的管理与“人”的服务的综合体现，在生产运作中普遍存在以下问题。

　　1.市场定位不清。每一种产品都有自己的目标市场，正因如此，我们才会对不同的市场进行细分，也才会针对不同市场制定差别化战略。物业服务作为一种产品同样也存在市场定位问题，但很多物业公司却忽略了这点，单纯套用发达地区、甚至国外管理商住楼的方法管理企业内部的住宅型物业，在业主还没有完全建立起物业消费观念的内地，超前地向业主推出物业管理所具有的投资特性。从长期看，物业管理同时具有消费和投资两种特性，因为大多数业主购房的唯一目的是居住，并不会以出售为目的来进行投资，因此对于大多数业主物业的投资性根本不存在。这些错误的做法表明物业公司对本身市场定位不清，目前大多数国有物业企业并没有完全摆脱上级公司的行政隶属关系，在接管的物业上没有选择权，多数物业是本企业内部的住宅区。这种情况下必须以满足中低档物业需求为市场定位，开发适于中低档业主需求的服务项目才能取得好的效果。

　　2.对行业的特殊性认识不够。从行政管理色彩十分浓厚的房管部门转制组建的物业公司，在一定程度上仍延续着计划经济体制下后勤管理方式。未从根本上改变计划经济体制给企业发展带来的种种弊端，普遍存在低水平重复建设的现象，在管理上没有形成科学的方法。物业公司是一个经营性的企业。所提供的服务应该是明确的、标准的主动式服务。如果依然和以前的后勤管理一样或者大包大揽，或着被动服务，那么物业公司就不是一个经营实体。物业公司的产品是服务，工作内容落实在物和人两个方面。对物的管理，我们可称之为硬件管理，包括构筑物管理、设备设施管理等。而对人的服务则是无形的。物业管理是有形管理加无形管理的综合体现，随着人们生活水平的提高，享受物业服务的意识越来越强。物业管理作为一种不同于其他任何一种服务类型的服务，其服务和管理是合二为一的。就管理而言，物业公司既不是行政部门，亦不是执法机构;就服务而言，物业公司既不是市政公共机构，也不是公益事业单位。管理和服务是矛盾的两个方面，既对立又统一，加上物业服务的对象非常广泛，服务标准千差万别，使得物业管理这一行业十分特殊。因此，物业公司必须明确自己作为服务者和经营者角色的定位，在生产运作管理上充分考虑行业的特殊性。

　　3.对服务产品的研发设计重视不够。物业公司的产品实际上就是提供给业主的服务，这种服务产品的构成主要由企业的管理服务模式、技能与方法组合而成。但物业管理企业对产品的研发设计并没有引起足够的重视。虽然，有一些物管企业设置有类似机构，但大多没有研发创新的职能，使得服务的模式、技能和方法没有创新发展，造成管理成本不断提高，服务质量问题层出不穷。

　　4.经营意识薄弱成本控制能力不强。物业公司的生产经营成本中人工费用占到了60%～70%，服务效率的提高对成本产生的影响十分显著。由于原有经营模式和产权制度的原因，许多国有物业公司在机构设置上存在管理人员多、权力过分集中、办事程序复杂的问题，使得人力、物力、财力浪费极大，企业成本增加;同时各类工程技术人员工作量不饱和、待遇低，造成人才流失、企业人员综合素质下降，库存备用材料、低耗物料占用企业大量流动资金，造成流动资金沉淀。这一方面是由于物业公司经营意识薄弱造成的，另一方面也是因为生产组织不科学，服务设计不合。使得物业公司在成本控制上显得心有余而力不足。

　　三、物业公司生产运作管理

　　无论是从物业公司生产运作的特点出发，还是从现阶段存在的问题分析，物业公司生产运作系统的中心就是服务效率和服务质量。因此，在对物业生产运作系统进行设计和管理时，要有质量和效率的观念，要综合考虑成本、效率和业主满意度三者之间的关系。

　　1.塑造物业服务的价值链思想。物业公司要系统地把企业的价值、员工的服务、业主的利益三者有机地联系起来，形成物业服务的价值链。按照价值链的理论，一个企业的核心能力与可持续竞争来自于企业独有的，不断变革、可以提高顾客满意度的组织机构和业务流程。物业管理企业的业务流程就是对业主的服务流程，其内容应该包括服务设计、服务传递、服务接触三个环节，物业公司只有在规定了其服务流程后，才能通过流程的不断重复与再造，来追求业主的忠诚并从产品的市场反映中实现企业的价值。物业公司的价值链体现的是业主对物业公司的满意度，物业公司价值链的实现是业主对每一个价值链条上满意度的最终体现。在业主服务价值链中业主需求是价值链的第一环，企业只有充分了解业主对公共服务、专项服务、特约服务的需求，才能有效地为业主服务;服务设计是企业对服务产品的策划过程，企业依据业主需求策划服务产品、服务标准和服务品牌，努力将自己设计为业主欢迎的服务供应商;服务交付是企业实施服务的过程，企业应将快捷、便利、优质的服务传递给业主，把握好物业服务的基本特征。服务接触是企业与业主间的交流与沟通。物业管理企业应让业主感受到诫信、温馨和亲情，努力使企业与业主间零距离。业主满意是企业推崇的服务理念，企业及其员工在企业价值理念的指导下，不断满足业主已知的需求，同时研究业主潜在的需求，以争取超越业主的期望。业主忠诚是企业追求的服务效果，企业要策划自己的品牌战略，营运自己的服务品牌，使业主从认知到联想、乃至忠诚。企业价值是企业产品的市场反映，企业服务品牌的形成证明企业的生存能力，带来企业发展的机遇，也积累着企业的无形资产。

　　2.加强目标成本管理费用管理。物业公司所提供的服务和物业费收入是在业主人住之初，以合同的形式确定的。因此，运用目标成本的管理办法。对物业公司的成本费用进行控制非常可行，而且意义重大，有利于在全体员工中树立成本意识，提高服务水平。

　　优质的物业服务体现在它不仅使业主享受到了超值服务，而且增加了物业的价值，但这种服务不能靠高额的成本费用支出做代价。因此，物业公司必须加强对成本的管理。用最小的成本取得最好的服务，这就是进行成本费用控制的目标。加强目标成本费用管理的基础是进行准确的成本费用预算，进而科学地进行决策，形成公司的目标成本，在实施过程中通过各种方法进行控制，定期分析，不断改进。

　　3.从价值链的角度分析物业公司的服务应坚持：(1)“用户至上、服务第一的”原则。只有树立这一思想，物业公司的经营才能持续长久。(2)“三效益并重”的原则。是指社会效益、环境效益、经济效益的统一。三者应相辅相成、相互作用。(3)系统管理原则。物业管理是一个系统工程，由许多子系统构成一个全方位管理的总体系，按照体系内在要求，实现系统化管理是保证物业管理整体系统快速、有效运转的前提条件。

　　4.从物业管理的发展趋势看，物业公司必须实现多元化经营，拓展企业经营资金渠道。因此，物业公司应在现行政策法规允许范弱日，加强内部造血机能，利用自身优势开展多种经营。增加收入来源。要有过硬的内部管理和科学的服务流程和核算体系，形成良好的框架，使企业的多元化经营战略有效实施。

企业物业管理6

　　摘要：随着人才竞争的愈演愈烈，人力资源管理中的绩效管理显得越来越重要。建立科学、合理、系统、可操作性的绩效考核评价体系能真实地反映员工的工作实绩，同时结合企业文化的推动，能进一步提升企业整体业绩。本文阐述了绩效考评和管理的内容、本质和特征。分析了HX物业有限公司员工绩效考评和管理现状和存在的问题，并提出了相应的对策和建议。

　　关键词：物业、绩效考评、管理

　　一、HX物业有限公司简介

　　（一）公司简介

　　20xx年，HX物业有限公司伴随着SHH集团地产公司的全国跨区域战略发展应运而生，依托SHH集团的品牌优势，迅速实现了以集群式的快速发展，管理服务的物业类型涉及中高档住宅物业、SOHO、精品公寓等。目前，拥有员工100余人，管理住宅性质小区，员工主要为：保安人员、保洁人员、水电维护人员、楼管员、管理组（财务、人事、物业经理）。

　　（二）物业管理类公司的特点

　　物业管理公司是按照法定程序成立并具有相应资质条件，经营物业管理业务的企业型经济实体，是独立的企业法人。它属于服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。作为专业化管理公司，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。能够独立承担民事和经济法律责任。

　　物业管理公司不生产产品，而是提供服务。在服务性行业，员工的士气及工作态度是至关重要的。绩效考评和管理是一把双刃剑，用好这个工具，是取得战略成功的关键因素。

　　二、绩效考评和管理系统的理论基础

　　绩效考评是指一套正式的绩效考评制度，用来衡量、评价与员工工作有关的特性、行为和结果。绩效管理是以这种绩效考评制度为基础的人力资源管理的子系统，它是表现为一个有序的复杂的管理活动过程。绩效管理是指管理者与员工双方就绩效目标及如何实现绩效目标而达成共识，并协助员工成功达成目标的管理方法。

　　绩效管理不是简单的任务管理，它特别强调沟通、辅导及员工能力提高；它不仅强调考评的结果，而且重视整个过程，它是达成组织目标，促进员工实现工作目标和个人和谐发展的过程。绩效考评和管理是依据主管与员工之间达成的共识来实施的一个动态的沟通过程。绩效考评和管理是一个完整的系统，绩效管理的核心思想在于不断提升组织和员工的绩效该系统包括如下几部分：

　　（一）应用开发阶段。

　　对内外的环境资源进行分析，开发出适合本公司的绩效考核方案。

　　（二）绩效管理计划准备阶段。

　　即管理层与员工合作，就员工下一阶段应该履行的工作职责、各项任务的重要性等级和授权水平、绩效的衡量、上级可以给员工提供的指导、工作上可能遇到的问题及解决的方法等一系列问题进行沟通并达成共识的过程，是整个绩效考评和管理体系中最重要的环节。

　　（三）辅导实施阶段。

　　在绩效计划和绩效沟通的基础上，对绩效进行评估。此时要注意管理层与员工双方在绩效实施的整个阶段随时保持沟通，全程追踪计划工作进展情况，及时排除遇到的障碍，必要时修订计划。得到绩效考核成绩，并对成绩进行初步汇总。这是绩效考评和管理体系的灵魂与核心。

　　（四）考评反馈阶段。

　　考评反馈是绩效管理中非常重要的环节。主管人员就评估的结果与员工进行讨论，找出员工在工作过程中的优势和不足，对影响绩效成绩的因素进行分析。考评反馈可以采取面谈机制，也可以通过网络邮件等形式的书面通知发送给员工，无论以哪种形式进行反馈，必须保证与员工的沟通。通过考核反馈，可以达到两方面的目的，一是将绩效考核实际情况告知被考核人，给其今后改正工作提供明确的方向；二是从被考核人那里了解绩效制度及运行过程中出现的问题，为下一步改进考核办法积累信息。为保证信息传达的完整性，沟通的有效性，面谈的效果显然比书面通知更为显著。

　　（五）总结阶段。

　　通过绩效诊断对绩效考核的过程进行总结，反思，找出问题所在。绩效考核结果不理想的原因可分成两类：一类是个人原因；一类是组织或系统因素。在做诊断时应首先考虑组织或系统因素，再考虑个人因素。完成了上述过程之后，绩效考评和管理的一轮工作就算结束了。

　　三、HX物业有限公司绩效考评和管理现状和存在的问题

　　在绩效考核和管理过程中，发现了如下问题：

　　（一）对绩效管理认知不足。

　　目前HX物业有限公司从业人员对绩效考评的认识不够。目前公司内部人员学历层次不高，基层员工普遍为中专及以下学历，中层管理人员也不乏中专学历。导致不单是基层员工，包括中层管理人员，大部分从业人员认为绩效考评就是业绩评估，往往是上级管理人员对下级工作表现不好进行的惩罚的一种工具。

　　（二）绩效体系不够健全，评估标准模糊。

　　HX物业有限公司的绩效考评制度不够完善，标准过于模糊。没有制定出各个岗位的绩效评定标准，导致在考评过程中难以准确量化。

　　（三）绩效考评角度单一。

　　在绩效考评中偏重于简单地对员工工作成绩“量”的考评，这使得绩效考评体系缺乏完整性和系统性，也造成员工工作满意度不高，工作积极性降低。

　　（四）绩效考评过程过于形式。

　　考评结果出现集中趋势和中间倾向、宽厚误差。HX物业有限公司已经制定和实施了绩效考评工作，但是员工内心都认为绩效考评只是管理者的一种形式主义。而由于绩效考评含有较多的主观因素，一旦这种评估结果不公平或评估过程不公平，就会让员工感受到挫折感，产生失落感。另外也有管理层在对员工进行绩效考评时，采取平均主义的原则，“老好人”、“护短”心理导致考评结果出现集中趋势和中间倾向。这都会极大地影响员工的工作意愿，造成员工消极怠工或因对工作不满造成员工流失率的发生。以20xx年6月安防部的考评结果为例，考核结果出现中间倾向和宽厚误差，出现了只奖不罚的现象，以下为绩效制度中绩效成绩与个人当月绩效考核奖金的挂钩情况，详见下表：

　　考核成绩（T）

　　T≥95分

　　95分>T≥90分

　　90分>T≥80分

　　80分>T≥70分

　　70分>T≥60分

　　T＜60分

　　考核档次

　　奖金系数

　　1.5

　　1.2

　　1.0

　　考核成绩÷100

　　说明：

　　按考核成绩依次排序，由高到低分别为A档、B档、C档、D档、E档、F档；

　　考核奖金=考核奖金基数x对应奖金系数，如员工考核成绩低于80分，其对应奖金系数=考核成绩÷100；例：某员工当月的绩效奖金基数为1000元，考核成绩为72分，则对应奖金系数=72÷100=0.72。当月应发奖金为：1000x0.72=720元。

　　考核成绩（T）

　　T≥95分

　　95分>T≥90分

　　90分>T≥80分

　　T＜80分

　　人数

　　占总人数比例

　　6.67%

　　93.33%

　　如上表所示，20xx年6月安防部绩效考核成绩分布仅仅占分布中两个区间，本月绩效奖金系数为1.0的人员占总人数比例的93.33%；系数为1.2的人员占总人数比例的6.67%；其余为0。没有真正体现员工之间的实际绩效存在的差异，这往往是评定标准不明确或主管在评定工作中平均心理造成的。

　　（五）评估结果未及时反馈。

　　绩效考评的结果没有及时、全面反馈给员工本人，导致员工不明确自己目前的绩效状况，无法进行改进，不利于个人发展和业绩提高。

　　（六）绩效考评评估结果没有与其他人力资源管理制度有效衔接。

　　由于薪酬分配制度、干部晋升制度、员工职业生涯发展没有与绩效考评评估结果挂钩，导致绩效考评流于形式发挥不了其应有的作用。

　　四、HX物业有限公司绩效改进建议

　　（一）建立一套科学而公正的绩效考评体系

　　针对HX物业有限公司出现的问题，充分显示出HX物业有限公司没有一套成熟的、系统公正的绩效考评体系，基本上是沿用传统的模式，没有根据企业自身的情况进行修改和完善。考评指标量化较为困难。

　　建议以各个岗位的'岗位说明书为基础，通过面谈法集思广益，对各岗位工作的各项事务进行跟踪和管理，给每个岗位设计特定的考核表。利用考核表，管理人员定时或者不定时指导和督促员工，时间周期可以是每天，也可以是每周例会上提出要求，而不要等考评当天才提出来。

　　（二）加强绩效的培训和宣导工作

　　在绩效体系健全的情况下，要进一步加强绩效的培训和宣导工作。基于公司员工普遍素质较低，培训师应把制度讲透彻，细化到每一项，让员工清晰的认识到绩效工作的必要性。对中层管理人员更应该培养起管理意识，对考评者进行周期性培训，端正考评者的认识，提高考评的技巧技术水平。对于出现考核结果出现集中趋势和中间倾向、宽厚误差的部门，将采用强迫强迫分布法，将部门全体员工从优到劣依次排列，然后按各分数段的排名分布给予其相对应的评分。让绩效考核不再是空口号，不再流于形式。

　　（三）绩效结果及时反馈

　　通过绩效反馈，双方对工作要求达成一致的标准，而且借助系统的绩效考评和管理体系，在公司中形成正确价值创造的传导和积极进取思想的放大机制。作为管理者，应通过绩效考评发现员工的优缺点，了解员工实际工作情况，能把握员工需要培训的方向，更好地进行人力资源开发与管理。绩效考评的目的不是单纯为了区分员工的好坏，而是实事求是地发现员工工作的优势和不足之处以便让员工及时改进和提高。从而提高员工的满意度、忠诚度和工作积极性。同时，管理人员也要采取合适的方式和方法，比如面谈，电子邮件等及时有效地把绩效考评结果反馈给员工，让他们能够从绩效考评中受益。在考评期内，为员工提供直接有效的反馈沟通，对员工的优秀行为表示认可。使员工清晰准确的认识到哪些行为是正确的，哪些行为是需要改进的，进一步激励员工，使员工朝着明确的方向发展。

　　（四）建立系统性的绩效激励机制

　　作为企业管理人员尤其是企业高层管理者应该充分了解绩效考评在调动员工积极性中的作用，要建立与绩效考评相配套的激励机制。合理的激励机制是人力资源显能、潜能充分开发利用的根本保证。企业可以设立各种奖项，鼓励员工遵守制度，开创业绩，例如“本月度优秀员工奖”、“新员工进步奖”、“最佳服务奖”“、本月度出勤考评全勤奖”等等，这些措施都能使员工感觉到企业的绩效考评体系是被人性化价值认同的，员工就会产生积极性，创造更佳业绩。

　　要重视工作本身对员工的激励作用，让有能力的员工有上升的空间，给他们更大的职业生涯发展空间。要让员工把工作和自己的日常生活切实结合起来，管理者应安排时间让大家沟通、交流，集思广益，为企业的发展出谋划策。另一方面，还要有针对性的系统性的业务支持员工培训，提升其业务水平。

　　（五）妥善利用考评结果

　　根据阶段绩效考核结果发放员工绩效工资，实现过程激励约束；根据目标责任实现情况对有关人员进行奖惩兑现。绩效考评结果除了进行档期的奖罚兑现，还应该与战略及人力其他管理的联系起来，例如：人事变动、资金发放、薪酬调整、培训、员工发展计划。

　　五、结语

　　物业管理企业的发展离不开人才，谁拥有人才谁就将在残酷的市场竞争中占有优势、谁拥有人才就能在优胜劣汰的市场环境中胜出。人才的培养需要完善的绩效考评和管理系统，利用好绩效这把双刃剑是企业赢得竞争的关键所在。

　　参考文献

　　[1]许玉林著组织绩效提升与管理[M]。清华大学出版社，2013年5月。

　　[2]张东民著企业绩效管理质量[M]。电子工业出版社，2010年11月。

　　[3]张进著绩效评估与管理[M]。中国轻工业出版社，2009年10月。

　　[4]封子政创建战略导向绩效管理体系的思考与实践[J]。经济与管理，2004年2期。

　　[5]琚效三绩效管理—绩效考核的生命线[J]。安徽建筑，2004年3期。

　　[6]刘晓协调物业管理公司与业主关系的思考[J]。财经界，2010年8期。

　　[7]张群．A研究院人力资源管理战略规划设计与思考[D]．复旦大学，学位论文，2002．

企业物业管理7

　　1、编制维修保养工作计划、节能计划、工程维修预算等各项工作计划，及时检查掌握项目的设备运行情况;

　　2、检查落实各项工作的开展实施情况，合理安排部门人力、物力、及时纠正不合格现象，控制日常工作质量

　　3、负责招投标工作的组织与管理，负责工程改造方案的'编制及组织实施

　　4、负责项目各类工程施工及管理，负责各项目中工程改造修缮工作的编制起草工作

　　5、负责项目中各重要设备的运行、维护、保养工作，负责各服务中心设备的节能降耗

　　6、负责项目的供配电、锅炉、中央空调、电梯、消防、安防、二次加压泵房、水景观等设备设施接管验收工作

　　7、协助各级管理部门工作，具体监督实施工程遗留问题，并出具解决方案。负责维修技工的技能培训与考核工作，负责应聘技工的专业技术考察选聘工作，保持部门员工的整体业务水平

企业物业管理8

　　自20xx年新《劳动合同法》的颁布实施，国家对用工管理越来越规范，作为劳动力密集性企业的物业管理公司来说，企业的运营成本在日益增大；而银川市自20xx年出台了政府指价后，至今没有调整物业服务费用，导致了物业服务行业收支矛盾日益突出，严重制约着物业服务行业发展。

　　而如何适应新时期物业管理行业的发展，如何使企业在逆境中得到发展，这是摆在每一个物业管理企业面前的难题。银川众一物业公司面对物业市场困难，从连年亏损到扭亏为盈，从要由集团公司扶持到自负盈亏，通过观念创新、经营创新、制度创新、服务创新四个方面，加强管理内部管理，创新外部服务，走出了自己的创新之路，摆脱了亏损的帽子，使企业得到发展。

　　一、从培养学习型企业入手，实现观念创新

　　物业管理作为一种无形服务，物业管理企业作为一个劳动密集行业，它的性质就形成了必须依靠全体员工来做好服好，就是需要发挥员工的创造性思维能力，从而使企业具备不断改进的能力，提高企业的竞争力。银川众一物业公司采取多种方式创造学习型企业，通过一系统活动，使全体员工善于学习，通过学习改变观念，在工作中不断创新、不断进步，为业主提供满意服务，增强公司的竞争实力。

　　一是，为员工创造学习的条件，培养员工学习习惯。通过送出培训、外聘老师、内部讲课、经验交流、观看视频、开展“五二一”活动（每年读5本书、提2条合理化建议、记1本读书笔记）、知识竞赛等多方式开展学习培训，提高全体员工综合素质和业务能力，使其具备本岗位所需知识，从思想上转变观念，树立服务意识。

　　二是，健全激励机制，鼓励员工自学。采用提高职称、学历津贴，报销学费等激励机制，鼓励员工不断学习，提高自学能力，公司各项专业职称执有率逐年增多，员工平均学历也得到提高。随着员工素质的提高，公司物业服务质量及业主满意率也在逐年提升。

　　三是，在员工中树立榜样形象，利用榜样力量调动员工积极性，对某一个阶段工作中好的做法、好的事情和先进个人进行推广，使全员树立为业主服务的意识；同时加强内部经验交流，开各种形式的现场交流会，让基层员工在现场交流学习，取长补短，不足的地方进行总结，做到发现问题立即解决，从而有效改变了基层员工的服务态度，提高了服务质量。

　　二、从开展创收、成本控制入手，实现经营创新

　　在今天物业服务市场面临重重困境的情况下，物业公司只能充分利用物业企业特点实行成本控制、开展多种经营等方式，达到创收增效的目的。

　　一是，从开展多种经营入手，增加公司经济增涨点。在对外拓展物业项目的基础上，银川众一物业公司利用自身及物业项目特点，开展多种经营，承揽绿化工程、电梯安装及维保、维修工程等业务，取得了较好的经济效益。

　　二是，根据成本会计的成本递减原理，随着物业管理面积的增大，物业管理企业的一部分管理费用会被摊薄，综合成本就会降低。因此物业公司盈利的另一个方式就是扩大物业管理面积，实现有效管理，规模经营，摊薄成本。银川众一集团物业服务有限公司充分号召全体员工利用身边的一切关系寻找好的、盈利项目，成立项目开发小组，逐年增大物业管理面积，从而逐步实现盈利。

　　三是，从成本控制入手，向管理要效益。采取核定项目物业能耗定额，根据物业项目不同，从能耗节约方面出发，同时利用现代科技手段节约项目能耗，从而从管理上节约了成本，提高了企业效益。

　　四是，充分把握政府惠民政策，争取得到政府支持。20xx年，银川市政府进行旧房改造工程，银川众一集团物业服务有限公司抓住机会，申请了旧房改造，即改善了业主居住环境，又节省了旧小区物业维修费用；还有，公司充分利用国家对小型微型企业税务政策，申请发票工本费全免权，直接降低财务成本支出。

　　五是，利用现代化办公手段，提高办事效率，节约办公经费。公司建立了网络联系系统，利用物业管理软件、企业QQ群建立公司内部联系，有效节约办公费支出，提高了办事效率。

　　三、从制度建设入手，实现管理创新

　　物业管理的中心任务不仅是对物的管理、对人的服务，其实质是通过有效管理，来协调人与人、人与物、物与物之间的关系，从而创造一个人物结合的优良环境。银川众一集团物业服务有限公司从制度建设入手，实现管理创新。

　　一是，从内部管理入手，以提高工作效率为前提，实行定岗定编，一个人能完成的工作，决不安排两个人去做，从而节约用工成本。

　　二是，在运行ISO9000质量体系的基础上，以客户满意度和服务质量为依据，从制度建设入手，按照“工作标准化、管理制度化、服务规范化”的要求，根据客观变化不断完善和修改各项管理制度，如建立有高效的投诉、回访处理机制，对业主的投诉及时受理、及时处理、及时办结、及时回复，从而提升了业主满意率。

　　三是，实行精细管理，通过制度规范化、服务精细化，达到“五心服务”目标；推行星级员工评选，树立榜样形象，从而引导全体员工由原来的“做好”提升到“做精”。推行首问追究制，在为业主服务的过程中，认真抓好第一关，将问题处理在萌芽阶段，等等新的方式、新的举措，来促进物业服务环境得到优化。

　　四是，以控制成本、开源节流，提高小区管理服务水平为原则，实行了目标责任管理，每年与各服务中心签订《目标责任书》，从经济指标到管理指标都做到量化，实行定额管理，按项目记帐，增强了服务中心成本意识，在绿化用水、庭院照明、公共设施维修等方面采取了一定措施，服务中心管理水平逐年提高。同时拟定了《采购管理办法》，将部分服务耗材采购权下放各服务中心，一方面缩短采购时间，提高服务及时率；另一方面严格采购单价审核，督促服务中心加强成本意识，最大限度减少浪费。

　　五是，银川众一物业公司利用物业管理软件，并在此基础上建立了公司网络联系系统，制定《计算机管理办法》，一方面有效节约办公费的支出，另一方面加强了物业管理、服务收费及资产管理力度。

　　服务是物业管理的主要功能，是物业管理的产品，推进物业管理服务创新，是提高服务满意度的必由之路。银川众一物业公司从提高服务质量入手，在规范和提高服务质量工作中，不断改进工作态度、工作方法，提高工作技能，实现服务创新，不断提高服务质量。

　　一是，营造安定和谐的服务环境。物业管理行业要做到持续发展，关键在于如何在服务中创造一个人性化的`环境氛围。银川众一物业公司在注重高质量、高水平服务的同时，把“感情投资”作为提高物业服务质量的重要组成部分。通过开展丰富多彩的社会活动、多种形式的业主沟通，建立起互惠互利、和睦共处的关系、增强业主对居住区的归属感。

　　二是，坚持“以人为本”的服务理念，不断提升服务质量。物业服务最终的顾客是业主，业主的满意才是衡量物业服务工作的最终标准，银川众一物业公司将“以人为本”的理念，作为提高服务质量的关键，贯穿到物业服务的全过程中，建立了“业主服务满意体系”，开展业主满意度调查，以诚恳、守信、积极的态度，满足业主的需要，不断改进服务质量。

　　三是，利用业主的个性需求信息，与业主进行情感互动。服务是一种情感传递，融洽的氛围一旦在双方互动中牢固地建立起来，就可以减少业主对服务“挑剔”的可能性。银川众一物业公司在服务过程中不断满足业主对服务水平的新需求，以业主为中心进行个性观察研究，同时对服务方式、效果以及业主的反馈信息及时记录、分类、整理，动态地反思既定的服务规范，从业主的立场上考虑，修改和完善服务方式、服务规范及服务标准。

　　从银川众一集团物业服务有限公司的创新之路可以看到，在今年日益激烈的市场竞争中，只有不断创新，走出了一条自己的创新之路，才能取得好成绩，也才是物业服务企业今后的生存之道。

企业物业管理9

　　为了保障公司办公楼的正常有序使用，明确相关部门的责任义务，营造一个好的工作环境，特制定本制度。

　　一、安全与消防管理

　　（一）办公室安全管理

　　1、办公楼的安全工作由办公室负责，办公室要切实加强对保安的管理，确保保安人员履行好安保职责，严格落实各项安保措施，确保办公楼安全。

　　2、严格来访登记制度。凡是来访的办事人员先由门卫告知相关部门，并在来访登记表上登记，注明事由，再由相关部门进行接待。杜绝外来人员在办公区域内部乱串乱闯现象发生。

　　3、各部门要认真做好部门自身的安全保卫工作。在下班前要检查门窗、用电使用情况，离开办公室必须关好窗，锁好门；关闭灯、电脑等用电设施，确保部门自身安全。

　　4、有重要设备、仪器仪表的部门要设专人负责，严格管理，避免发生财物丢失等责任事故。

　　6、财务室、档案室、配电室、设备机房、食堂、仓库等重点区域，相关部门要严格落实各项防火、防盗等安全措施，做到人防和技防相结合，加强管理，杜绝隐患。

　　7、各部门（人员）发现重大问题和带有苗头性的隐患要及时汇报，及时排除。

　　8、保安部门要认真检查维护电视监控系统，确保24小时开通，运转良好。非相关人员禁止进入电视监控室，如需要调看监控录像，必须征得办公室相关负责人同意。

　　9、节假日期间，值班人员必须坚守岗位，认真履行职责，做好交接班记录。对需要加班人员须在值班处登记。对突发事件和重要情况要及时报告，及时处理。

　　（二）办公室消防安全管理

　　1、财务室、配电室、设备机房、档案库、厨房餐厅、实验室、仓库等重点防火部位，要按公安消防部门的规定配备消防器材，设立禁止烟火标记。禁止在办公楼内乱扔烟蒂，禁止在办公楼非吸烟区（电梯）内吸烟。

　　2、各部门员工要遵守消防管理规定，严禁擅自移动或破坏办公楼内消防设施，严禁擅自占用、堵塞、封闭消防通道。

　　3、各部门员工要积极参加组织的消防培训，熟悉楼内安全通道，掌握消防器材的基本使用方法，自觉遵守办公楼各项消防安全制度。

　　4、妥善保管纸张等可燃性物品。严禁在办公室和公共区域堆放易燃、易爆、有毒等危险物品。严禁私接、更改电器线路和设备。

　　5、严禁在楼道、办公室、卫生间及办公楼周围焚烧废纸、树叶等物品。

　　6、严禁在消防通道停放机动车与非机动车。

　　7、安全负责人要组织相关人员经常巡视办公楼防火情况，对重点部位加强检查，对存在的火灾隐患，及时下发整改通知单进行整改，杜绝隐患。

　　二、绿化管理

　　1、绿化建设和管理是企业文化（精神文明）建设的重要内容。

　　2、管理、爱护花草、树木是公司全体员工的权利和义务。

　　3、不准随意砍伐、挖掘、搬移公司绿化树木。如因确实需要者，需报办公室批准。

　　4、禁止攀折花木或在树上钉钉子、拉绳子、晾晒衣物等。

　　5、不得损坏花木的保护设施。

　　6、不准私自摘拿花果。

　　7、不准行人和各种车辆跨越、践踏绿化带。

　　8、不准往绿化带上倾倒污水或抛扔杂物。

　　9、不准在绿化地上堆放任何物品。

　　10、未经许可，不准在树木上及绿化带内设置广告牌。

　　11、凡人为造成绿化、花木及设施损坏的，按实际损失进行赔偿。

　　12、办公楼的绿化管理由办公室负责，办公楼的绿化养护由专业养护人员负责。

　　三、设施设备使用维修管理

　　1、全体员工要爱护公共设施，正确使用，规范操作，延长物业、设施设备的使用寿命，节省资源，杜绝浪费。

　　2、物业、公用设施设备维修保养部门，要严格安照工作程序、技术要求，制订物业、公用设施设备的'维修保养维护计划，做好维修维护保养工作。设备运行期间，值班人员要按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，遇到问题及时排除，并做好记录，确保各项设备运行正常。

　　3、物业及大型公用设施设备的维修，由设备工程管理部门提出维修方案报领导审批。做到科学计划，周密安排，严格审计，确保质量，厉行节约。

　　4、物业及公用设施设备的日常维修，由部门报办公室，再由办公室统一派人负责维修。

　　四、公共环境卫生清洁保洁

　　1、环境卫生设专人管理和清扫；

　　2、单元门外公共区域每日清扫一次；

　　3、合理分区设置垃圾桶，垃圾做到日产日清；

　　4、根据实际情况进行不定期的消毒和灭虫除害。

　　五、公共治安防范、门卫服务管理

　　1、由办公室负责区域内的治安防范、消防安全工作，发现有安全、消防隐患及时向有关部门做书面汇报；

　　2、门卫24小时值班，实行来客及物品出入登记制度；

　　3、负责区域内的车辆管理，保证小区内道路畅通；

　　4、发现安全、消防事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关部门报告，并协助做好救助工作。

企业物业管理10

　　摘要：物业管理企业是一个综合性服务企业，它伴随着房地产行业的发展而迅速发展起来。然而，在激烈的市场经济环境下，物业管理行业落后的财务管理制度大大降低了企业的竞争力。随着竞争的加剧，财务管理在物业管理中的作用开始突出。只有不断强化财务管理，物流管理企业才能增强自身的竞争力。本文在分析物业管理企业财务管理方面的问题的同时提出了加强企业财务管理的相关策略。

　　关键词：物业管理企业财务管理策略

　　在现代物业管理中，业主通过选聘物业管理企业并与其签订服务合同，由物业管理企业对房屋及配套的基础设施进行维修、养护、管理的活动。物流企业随房地产行业发展而迅猛发展起来，其主要收入来源于所提供的物业服务。目前，物业管理费标准较低，欠缴滞缴现象严重，所以大多数企业为微利型企业，再加上经营过程中不注重财务管理，造成营业成本增加，使得利润更加微薄。下面对财务管理面临的问题进行分析。

　　一、财务管理面临的困境

　　1.财务管理意识参次不齐。

　　物业管理所提供的服务涉及社区生活的方方面面，具有全方位、多层次的特征，具体工作简单却十分繁琐、细致，这要求财务管理工作做到具体全面。在现实中，企业各个层次的员工的综合素质不同也就导致了他们对待财务管理的态度不尽相同。虽然领导层会注重企业的财务管理，但基层员工却会忽视财务对于企业发展的重要影响。例如：基层员工认为清洁工具、维修工具等与自身和企业发展关系不大，由此造成的浪费较为严重，甚至有些员工私自占有这些工具。这方面的原因主要是财务管理的重要性没有得到重视，员工财务意识薄弱。公司的其他管理者和员工仅仅把财务管理当做一个与自身利益无关的孤立的部门开看，所以并不会在工作过程中考虑公司的财务，这也就削弱了财务管理工作的意义和价值。

　　2.管理体系不规范，执行力低下。

　　近期，一份关于物业管理公司的调查显示，大部分的物业企业并没有明文规定的管理制度，预算管理等财务管理不够规范。尤其是中小企业，在企业管理上仅仅依靠相关人员的经验和自觉性，这就造成了不必要的失误。另外，缺乏完善的管理制度必然造成执行力的低下。企业部分管理人员的工作随意性大且缺乏监督机制，对内部的控制活动仅仅停留在表面。例如：对于一些工具的使用缺乏监督，造成物资流失现像严重，增加了企业的营业成本。从物业的整体情况来看，我国的物业企业财务管理并没有一个统一的标准，这也造成了企业财务管理工作难以落实。

　　3.财务管理手段有待创新。

　　当今社会，随着网络和电子信息技术的涌入，各行各业都在积极利用这一技术来提高工作效率，物业企业想要在社会竞争中占取有利地位，就应该积极利用这一趋势，提升自身的信息化管理水平。传统的物业企业工作效率低下，在信息收集、传递和获取方面效率低，难以及时了解到企业的市场信息和业主反馈，这些都制约了企业的健康发展。

　　二、加强企业财务管理策略分析

　　虽然物流企业财务管理越来越受到重视，但我们必须看到目前存在的严重问题。财务管理是一项重要的工作，它涉及到方方面面，必须要求做到“精益求精”。同时，物业公司收入来源有限，增长空间小，因此，加强财务管理就显得至关重要。下面，我就如何加强企业的财务管理，结合上述的问题提出一些策略和建议。

　　1.提高财务管理意识。

　　在今后企业的财务管理应该做到全员参与，因为员工在为业主提供服务的过程中也是财务管理的而执行者。在物业管理企业中，基层员工主要做一些保洁之类的工作，年龄偏大而学历较低，对于知识的接受能力较弱。所以，企业应该加大在财务管理方面普及宣传工作，力争让每一位员工都能意识到财务管理的重要性。企业在普及过程中可以根据部门开进行，结合员工的只是素质制定不同的普及内容。例如：对于基层保洁人员，应该尽量使内容简洁易懂。通过对财务知识的普及，力争使每一位员工都能提高财务意识，从而在工作中提高效率，为企业谋取利益。只有全体员工的财务素质得到提升，才能从根本上提高财务管理的执行力度，为企业的发展提供一个良好的环境。

　　2.完善企业文化。

　　当前，企业文化在企业发展过程中的作用越来越重要，物业企业构建自己的企业文化不仅仅使自己的员工信心增加，更能转变自身在业主心中的形象。类似于品牌效应，企业可以在文化中创造一种“节约”意识，实现财务管理的精细化。例如：通过在工作场所悬挂“节约”条幅，通过口号等来提醒员工要有节约意识等。当一个良好的氛围形成时，每一位员工就会通过要求自己的行为来融入到这样的氛围中。另外，好的'企业文化使员工之间更加团结，把公司当做“家”，自然也就会更加合理地使用工具，尽心工作。所以，构建企业文化也是加强财务管理工作的一部分。

　　3.制定规范的管理制度。

　　加强财务管理，除了要提高员工意识外还应该制定成文的制度来约束员工。企业可以借鉴相关法律法规制定总体上的制度，然后根据经营过程中的经验来将制度具体化、通俗化。我国的物业管理企业起步较晚，可供借鉴的相关经验较少。在这方面，可以借鉴国外企业经验或者国内较为成熟的企业经验，不断将财务管理的更进一步地规范、细化。物业公司应该结合自身实际情况制定财务管理规范，根据不同的业务内容划分相应的板块。另外，要把握好板块之间的衔接，在制度方面一定要避免出现矛盾或者与物业管理实际工作不相符合的地方。成文的、规范化的制度体系为实际操作提供一个依据，对于强化财务管理是必要的。

　　4.运用信息化技术规范操作。

　　企业的财务管理工作主要涉及两个方面，一是财务人员的人工操作，另一方面是信息化的应用。因此，强化财务管理工作应该在提升员工素质的同时注重信息化软件的合理使用，避免出现财务混乱的现象。在中小型物业企业中，收费管理系统的进入权限存在问题，部分非收费人员也可以通过密码进入收费系统，这对于加强财务管理是十分不利的，因此，企业应该做好信息化软件的安全使用和维护。另外，要适应信息化时代的特点，不断完善企业的网络建设，提高财务部门与各部门之间信息传递的效率。这样能够使管理者更加及时地了解到公司的运营状况，从而做出科学合理的决策。

　　5.建立监督机制，加强执行力度。

　　一个规范的财务管理制度应该涉及执行和监督两个方面。通过“不相容岗位相分离”、“重大财务事项联审、联签”等来规范内部人员的工作范围、职责，完善企业的预算结算制度。可以通过“责任承包”来将责任明确到人，对物资及时进行登记、盘查。另外，通过预算来监管采购部门，避免采购人与其他人员串通，造成企业经营成本的增加。约束机制的建立对于规范员工行为作用显著，另外，建立激励机制对于提高员工积极性也有重要作用。企业应该建立分层次的财务激励机制，全员参与企业财务管理工作。例如：通过奖金、提高报酬、外出旅游等对基层人员进行激励，这样有助于提高员工的工作效率，进而实现财务的精细化管理。

　　三、结语

　　近年来，有关物业公司的相关理论取得了一些突破，说明公司的业务水平在不断提升、财务管理意识觉醒。但是，仅仅依靠传统的模式是远远不够的。物业管理与业主的日常生活质量有着密切的联系，只有通过不断加强财务管理，使业主感到所缴费用得到相应回报，业主利益得到保障，才能保证企业的长期平稳运作。企业应该从公司文化、员工素质、财务制度、奖惩制度等方面去不断规范企业的财务管理，以此来降低经营成本，提升竞争力。只有财务工作的顺利进行，才能确保物业公司的健康发展。

　　参考文献：

　　[1]刘洋.将精细化管理融入物业服务——国华物业风电后勤项目的精细化管理实践[J].中国物业管理.2014.(2):24-25.

　　[2]崔婧.加强物业管理企业财务精细化管理[J].统计与管理.2015.5.

企业物业管理11

　　1、负责物业服务中心的全面管理工作。

　　2、根据有关物业管理的法规、政策、对公司物业项目内的公共铁序、电梯、岗亭系统、设施设备维护登记和归档。

　　3、拟定年工作预算、月计划、执行公司各项管理制度。

　　4、负责制定健全所属部门的各类规章制度和防范措施、指导物业服务中心处置公共突事件。

　　5、有物业管理和商场营运的'工作经历和经验、熟悉和掌握相关法律、专业知识和专业技能。

　　6、负责物业员工的招聘、培训及考核工作。

企业物业管理12

　　绪言

　　企业文化建设，归根到底，其目的无非是促进企业发展生产力。企业文化是为企业发展服务的。企业文化建设的准绳是企业的发展战略及其目标。围绕这一目标，我们对企业文化建设的规划表述为以下几个方面：

　　一、企业文化建设目标;

　　二、企业核心竞争力;

　　三、企业广告语;

　　四、企业价值观体系;

　　五、企业心理意识;

　　六、步骤、方法与途径;

　　七、企业文化建设组织、职能与运作机制;

　　八、企业文化建设制度;

　　九、企业文化建设配套措施与环境氛围;

　　十、结语。

　　一、企业文化建设目标：

　　1、企业文化建设引擎：

　　合理、切实、宏大的企业抱负及其慎密的发展规划，是企业发展的强劲动力。企业的战略目标是“做深圳最好，创行业一流”。那么，我们对物业管理市场状况的认识是什么?WTO对物业市场的冲击如何?我们的竞争对手在以什么样的方式手段抢占市场?全国物业市场饱和状态如何?还有多大的发展空间?如果我们想进入国际市场，那我们自己又应该从哪些方面努力?公司提供的《物业市场发展与我们的策略》所提供的对物业管理市场的深刻分析与公司所议定的明晰、科学的发展战略，为我们展现出波澜壮阔的市场前景，明确的自我认知和市场定位，理想远大的宏伟蓝图和坚定信心，大胆、新颖、细密、审慎的战略措施与步骤。对国际国内市场风云变幻的敏锐把握、为实现理想而拟定的科学策略和坚定不移的信心决心，构成企业文化建设的广阔背景与动力引擎。

　　2、企业文化建设向标：

　　我们企业文化建设基本指向是：“继续创新企业文化建设理论，形成企业文化建设新机制、新模式、新格局，内强素质、外树形象，深化企业品牌的文化底蕴，带动公司管理机制与模式创新，为公司的市场发展战略提供文化资源与精神资源支持。”

　　3、企业文化建设目标：

　　总目标：

　　形成与公司发展相适应的、并随着企业发展战略调整而调整的企业核心价值观，培养符合企业价值观要求并具备相当技能的鹏基物业人，建设创新力强、凝聚力强、竞争力强、事业心强的核心团队，创造一流的品牌文化，将鹏基物业塑造成“中国物业王”。

　　分目标：

　　1、形成与公司发展相适应的、并随着企业发展战略调整而调整的企业核心价值观体系;

　　2、建立以企业价值观与物业专业技能为框架的培训体系;

　　3、配合办公室继续建立、完善以市场为导向的激励性人力资源管理机制;

　　4、确立公司在物业管理理论研究领域的领先地位;

　　5、建设一支物业管理理念模式研究创新的专家顾问队伍;

　　6、建设一支符合企业价值观与物业管理技能要求的员工队伍;

　　7、建设一支“创新力强、凝聚力强、竞争力强、事业心强”的四强核心团队。

　　二、企业核心竞争力：

　　当今世界，物业管理市场竞争越来越激烈，而物业管理产品与生产技术却越来越均质化，这就要求，任何一个物业管理企业，要想生存与发展，就必须一方面继续提高物业管理服务的技术专业水平，另一方面，在细分市场的前提下，提供个性化产品与服务，以个性化企业文化塑造企业品牌个性。而后者已经成为当今物业管理市场的主要竞争力。我们鹏基物业管理有限公司的企业核心竞争力是“个性化”。“个性化”的本质是创新，是通过创新实施差别化市场竞争战略。“个性化”作为我们公司的企业核心竞争力，主要由个构件：

　　个性化市场细分选择;

　　个性化文化;

　　个性化管理服务;

　　个性化创新力;

　　个性化的人。

　　公司的企业核心竞争力就是由个性化的人在个性化文化理念氛围中，运用个性化创新力创造出个性化管理服务。

　　三、企业广告语：

　　“鹏基物业，阳光家园!”

　　阐释：突出温馨二字，突出“家”的概念。

　　“鹏程万里，四季如春!”

　　阐释：第一句，一是表明公司的抱负与志向，二是表现对业主住户的祝愿。第二句表现三层含义，一是环境优美;二是良好的服务，使人如坐春风;三是在这样的物业环境与服务中的清爽惬意的心情。

　　“小管家!巧管家!好管家!”

　　阐释：突出管家角色,表现公司人员精干、管理专业、服务良好的企业形象。

　　四、企业价值观体系：

　　(一)、企业精神：“雏鹏精神”、“鹏基精神”或“大鹏精神”

　　“同心协力，无私奉献;开拓创新;敢为天下先。”

　　阐释：企业精神是对企业理念、企业价值观的提炼，是鹏基人传统的应有的区别于其他物业公司的价值核心。四句分别表明我们处理对员工与员工的关系、对简单平凡的工作、对风云变幻的市场、对同行业者的关系时公司任何员工都具有和应该具有的精神，也是对公司标识的合理解释。

　　(二)、企业理念

　　1、企业宗旨：“营造理想生存空间，

　　提升现代生活品质，

　　造福生态民众社会。”

　　阐释：宗旨也就是使命，从行业性质看，物业管理公司就是要通过对房屋、绿化、卫生、公共设施设备以及安全的维护维修保养保障，营造理想生存环境。但生存是最低基本要求，对生活的高品位追求才是时代的发展方向，民众对服务态度、质量，社区文化的高要求就是表现之一。现代生活方式多样化是必然趋势，但无论何种生活方式，提升品位则是我们一切努力不约而同的方向，也是我们可以有所作为的。另外我们的管理目标之一，毫无疑问，应当是人类与生态环境的和谐统一，这也是目前我们能够想到的最理想的生存境界。三句话，从生存到生活，再从生活到生态民众社会，是递进的追求，是物业企业递进的责任境界要求。

　　2、发展目标：“创行业一流，做深圳第一。”

　　阐释：这应该是我们追求的目标，永远的目标。我们立足深圳，逐鹿中华，永远以行业一流为我们的奋斗目标。一流的目标必然要求员工具备争创一流业绩，争当一流员工的思想与意识。宏伟的理想追求成为鞭策员工创新进取的不竭动力。

　　3、经营理念：“创造五个价值。”“客户是我们的最好传媒。”

　　阐释：专业化的服务、规范化的管理是我们取胜的手段;为客户、员工、企业、行业、社会创造价值，我们才能得到客户认可、员工热爱、企业认同、同行欣赏、社会承认;客户认可我们的作为，就成为我们自然的、最好的传播媒体，他们为我们做世界一流的市场宣传。

　　(三)、企业价值观：

　　1、工作作风：“说就说，干就干;说干就干，干就干好

　　阐释：这既是鹏基物业的工作方法与态度要求，也是工作效率要求，更是工作质量要求。鹏基人是“秀才”加“兵”于一身。决策时，畅所欲言，集思广益;工作时，雷厉风行，追求卓越，追求第一。不是被动地完成任务，而是主动地创造成果;

　　2、工作信念：“追求精彩每一天。”

　　“没有枯燥的工作，只有平庸的人。”

　　阐释：物业管理工作是单调的，大多是简单重复的工作。但在鹏基人眼里，没有枯燥与乏味，只有无尽的创造、无穷的乐趣。我们每天都在即兴创作出优良的管理服务，每一款给付的服务，都是世间罕有的艺术精品。微笑的艺术，爱心的艺术，专业的艺术，使我们与客户的生活精彩纷呈。只有平庸无能的人才会把工作作得越来越简单，越来越枯燥无味，越来越没有意义。这种人绝对不是鹏基人。精彩生活每一天，是我们工作生活的态度，也正是有了我们，社区生活的每一天都会更加精彩。

　　3、服务理念：“尽心为客户着想，

　　尽力让客户满意”

　　“人文关怀，情感服务。”

　　阐释：公司要发展，我们就要善待客户。我们的客户不仅是业主、住户，还有地产发展商等，这些都只是外部客户。现代客户服务理念中除了外部客户外，还将公司员工视为公司的内部客户，要求象对外部客户一样对待内部客户。内部客户满意，自然把笑容带给外部客户。没有心里乐开花却脸皮如霜打的怪物。一切以客户为中心，以人文主义的精神，象对待家人一样，善待员工，善待业主，善待发展商，全力做好每一件事情。内外客户的满意度是衡量我们工作优劣的标准。

　　4、人才观念：

　　“人才是干出来的，不是看出来的。”

　　“人人是才，量才适用，发挥特长，优势互补。”

　　阐释：我们高度重视人才，认为人才是鹏基物业发展壮大所必需的力量源泉;我们选拔人才的标准是干，不是说，也不是看出来的。我们认为任何员工都有自己的特长，都是公司发展所需的人才;每个人的`特长不一，不等于人格的高贵与鄙*，而是相互依存，相互欣赏;而且，通过努力学习，不断创新，都可以成长为技能更精的复合型人才;公司为人才创造一个良好的成长环境：我们惟才是用、量才适用，始终将人才视为我们的创业伙伴;人无完人，天生人人皆可用，只要具备公司的企业精神，只要符合公司行为规范要求，大家可以相互信任、相互尊重、相互竞争、相互帮助、取长补短，优势互补，大家和企业一起成长，共创美好明天。

　　5、质量方针：“客户满意，超越国优，追求卓越。”

　　阐释：我们以客户满意为最高服务质量标准，力争超越“国优”，创造卓越的质量标准。

　　6、道德规范：“诚信为人，敬业爱岗”

　　阐释：鹏基人以诚信为做人立业之本，对客户、同事、亲人、朋友等都要诚心诚意，做老实人，说老实话，办老实事;要信任他人，欣赏他人，关心他人、帮助他人，并讲求信誉;信任人，也要争取让别人也信任自己。我们富有创造性地投入自己的本职工作，相信自己的工作能为他人、为企业、为社会作贡献，同时也是为自己创造价值。

　　7、管家意识：“开源节流，精打细算，勤俭持家。”

　　阐释：公司要生存：

　　一、开拓市场，广进财源;

　　二、处处节约，控制功耗。在我们与业主的关系中，我们的角色定位是为业主当好管家，必须精打细算，勤俭持家。

　　五、企业心理意识：

　　面对国内国际政治经济形势的深刻变革，作为鹏基人，要想在未来十年内不被日趋激烈的竞争淘汰出局，要想在风云变幻的市场中争得生存、发展的一锥之地，就必须具备基本的企业心理意识：

　　1、危机意识：政企分开，是中国政府的切肤之痛，开放对国计民生没多大影响的服务业，让外国优秀企业进入中国市场，通过竞争，淘汰那些政府喂奶的弱者，造就适应国际市场竞争的强者，是发展民族企业的根本途径。我们现在已经没有时间去等待，等天等地，不如奋起一搏。争一争，有可能生;一味坐等，只能是死。混一天是两晌的心态，只会害了企业，也害了自己。只有懦夫，才只会悲天吝人，而不抓紧时间，练就一身本领，使自己强大，使企业强大，只等企业倒闭之后去领救济金。

　　2、竞争意识：市场经济，就是要市场以价格与供求关系为杠杆，调节社会资源的流向。竞争，就是要与竞争对手争得社会客户资源、文化资源、资金资源、人力资源、科技资源等等。没有竞争意识，无疑于将生存发展的机会拱手让人。

　　3、创新意识：创新是企业发展的不竭动力。只有创新，才有生机勃勃的人，才有生机勃勃的企业。创新意识是创新行为、创新能力的启点。

　　4、服务意识：物业管理处于第三产业，属于服务性行业。优良的服务是当今企业竞争的重要砝码。服务性行业以服务为业，是本分;以服务制胜，是战略。

　　5、成本意识：无论是生存还是发展，都需要成本。物业管理行业是微利保本行业，开源乏术，就必须抓好节流问题。我们的管家角色也要求我们必须学会精打细算、勤俭持家。用最少的钱，办最多的事。

　　6、安全意识：安全是物业管理的首要任务，没有安全的物业，即使地藏黄金，也是不宜人居。

　　7、协作意识：包括两个基本点，一是协助别人，这是真正将企业利益置之于个人利益之上的根本标志。是作为企业人的最基本的道德与素质要求。二是请别人协助。这是承认、欣赏别人的最好表示。个人主义、小集团主义是协作的大敌。对内与同事协作，对外与同行、客户协作，才能为大家争取最广阔的生存空间与良好氛围。

　　8、主人翁意识：树立“企业即我，我即企业”的主人翁意识，员工与企业荣辱与共，同甘共苦，企业才有前途与希望。

　　9、创业意识：我们公司成立时间不长，“我家有女初长成。”还没有经历真正的市场风浪洗礼.实际上,我们还处于创业阶段.因为我们还没有真正脱离生存危机,因此,我们需要具备创业意识;因为我们是一批血性男人,因此我们具有创业精神.

　　六、步骤、方法与途径：

　　正是由于鹏基物业管理有限公司不仅赋予自己创新的企业精神，而且拥有相应的创新组织及创新激励机制。因而，在企业文化的建设中，我们对自己的企业文化建设不断及时检讨，不断深化对企业文化建设的认识，进而不断调整企业文化建设格局。最近，我们对自己的企业文化建设状况有了更加清晰的认识，建设力量投入分布更加合理，目标更加明确，从而使我们的企业文化建设进入可控性与可操作性更强的境界。

　　(1)基本理论：

　　鹏基物业企业文化建设的FED理论

　　1、F(Factor，因素、要素)。我们认为鹏基物业的企业文化主要以下因素构成：

　　①精神理念；

　　②物化标识；

　　③制度规范；

　　④行为方式；

　　⑤诱发性社区文化。

　　其中，精神理念指企业理念、思想、精神、理想等，属于价值观范畴;物化标识是传达精神理念、思想的物质形式，如CI标识、环境装饰、员工服饰、产品等;制度规范是精神理念价值观细化而成的规章制度、行为规范;行为方式则是企业精神理念在企业管理行为、员工工作、生活行为上的具体表现;诱发性社区文化是企业精神理念在企业与社区其他主体互动关系中的体现。

　　对企业文化建设因素(Factor)认识的理清有三个方面的意义:一是有助于我们明白企业文化建设应从哪些方面着手，并由此建立我们对企业文化建设状况的衡量指标，便于我们检讨自己企业文化建设完整性、系统性;二是我们将Factor诸要素与时代背景、企业发展阶段等坐标指数联系考察，审视我们在诸要素建设上的力度、深度与合理性、科学性。三是当我们按照Factor的要求，确立诸个要素的具体内涵时，它意味着我们只是完成了企业文化的基础工作，是属于企业文化建设的初始阶段，也是企业文化建设最浅层次的境界。我们称之为第一层境界。

　　2、E(Emphasis，重点)。企业文化按照存在状态看，它可以分为静态文化和动态文化。静态文化包括企业环境装饰、CI标识、规章制度、准则条例、产品等;动态文化则包括思维活动、行为等，是在行动中体现出的文化。我们认为，建设企业文化的重点是企业文化由静态到动态的转化。如果我们所建设的企业文化只停留在纸上，那这样的企业文化是浅层次的、虚幻的文化。因而，企业文化由静态到动态的转化是企业文化建设的重点。对企业文化建设重点(Emphasis)的认识的厘清，有助于我们合理分配时间和精力，集中力量研究这一转化的机制及过程，研究其转化途径与办法，把握转化的方向与性质，使企业文化真正从理论、概念、思想、制度、规则转化为实实在在的精神活动与工作活动，使企业人的行为转化为企业理念的具体表现。我们自己把这一转化过程实施称为企业文化建设的第二层境界，是略高于掌握Factor的另一层境界。

　　3、D(Difficulty，难点)。企业文化按照它的表现形式看，可以分为显文化与潜文化。显文化是指被企业所认可的企业基本理念和价值观及其在诸要素的展现。然而，这种显文化只是处于被企业所认可的状态，大多有规范的文本表现形式，如制度、CI系统等。作为分散的个人或小团队所认可的思想与行为模式，如习惯、习俗、员工个人思想及行为等，是与显文化相对的潜文化。潜文化的存在，导致了企业文化建设过程中的一种病态现象，即“说”与“做”不一致的“两张皮现象”。我们认为促使潜文化对显文化的认同，或者将潜文化限制在一定范围内，大力弘扬显文化，使显文化尽可能地渗透、支配潜文化，是企业文化建设的最大难点。我们同时认为，恰当处理潜文化，促成显文化对潜文化的同化，合理利用潜文化，是企业文化建设的最理想的境界。我们称之为企业文化建设的第三层境界。FED理论的创立是鹏基物业管理有限公司全体员工在鹏基集团公司“新理念、新机制、新模式”思想的指导下，致力于企业文化建设理论创新的成果。它成为我们今后一段时间内进行企业文化建设的基本思路与指导思想。我们理出的基本思路是：

　　(二)基本步骤：

　　首先以Factor(因素)为指导，整理整合鹏基物业管理有限公司现有企业文化资源，检讨、改进企业文化诸要素建设状况;然后以Emphasis(重点)为指导，强化企业静态文化向动态文化转化，积极探索静动转化途径与办法，建立科学的转化机制;最后是以Difficulties为指导，通过对企业相关制度的改进，建立激励机制，促成潜文化对显文化的认同。

　　(三)基本措施方案：

　　系列企业典礼与仪式方案;

　　标准化行为模式推广方案;

　　企业文化与专业技能培训课程开发实施方案;

　　企业文化建设项目量化考核方案;

　　企业文化媒体立体化方案：内刊·网站·公众媒介·公共舆论

　　开展系列“创优胜，树标兵，授勋章”活动方案;

　　实施以理论武装品牌战略方案;

　　社区文化系列主题活动方案;

　　七、企业文化建设组织、职能与运作机制：

　　“建立网络化企业文化建设组织”：

　　首先，成立了企业文化部，负责公司企业文化建设理论创新、发展规划、活动策划、组织企业文化考核以及企业文化建设有关制度的制定等工作，构造出公司企业文化建设运作中心;其次，成立了企业文化研究会，主要由各职能部门负责人及企业文化建设骨干组成，定期研讨企业文化建设理论，审议企业文化建设方案，组织落实企业文化建设项目等，将行政力通过非职能组织方式运作起来，实现职能化与非职能化的有机结合，使企业文化建设得到可x的组织保障;

　　三是组织企业文化联络小组，由企业文化联络员组成，主要负责协助企业文化部上传下达的联络工作，负责业主、员工的意愿调查和建议收集，组织各类宣传稿件，监督企业文化建设项目进程，参与企业文化效果考核。这样，我们就构建了纵横相连的企业文化组织网络，使每位员工成为这一组织网络的一个网结，牵一发而动全身，大大提高了企业文化建设功效。例如，一个员工对公司企业文化提出一个建议构思，很快通过联络员反馈至企业文化部，企业文化部通过调查、研究予以采纳认为应当立即执行的，可以提出方案，提请企业文化研究会审议通过，并将任务分配以文件形式下达给各责任人，由联络员负责跟踪监督，企业文化部组织考核验收，而考核成绩作为决定年终奖金的重要参考依据，从而形成一套比较完善的非职能化组织管理系统。

　　八、企业文化建设制度：

　　包括：

　　1、《企业文化建设组织制度》;

　　2、《企业文化项目管理制度》;

　　3、《企业文化培训制度》

　　4、等相关配套制度。

　　九、企业文化建设配套措施与环境氛围：

　　包括以下事项:

　　1.公司大力倡导;

　　2.领导以身作则;

　　3.共同参与激励;

　　4.政策配套支持;

　　5.硬件配套支持。

　　十、结语：

　　企业文化的核心是企业价值观，关键在于建立一整套有效的落实机制，需要高层强力推动，全体参与与配合。我们相信，在大家的共同努力下，鹏基物业人的优良传统与作风完全可以成为世界一流的风尚，鹏基物业的品牌必定成为世界一流的品牌。

企业物业管理13

　　摘要：物业管理企业要在激烈的市场竞争中争得一席之地，要根据企业的特点努力创新、刻意进取、积极开拓，探索一条适合企业的创新之路，这也是物业管理行业的可持续发展之路。

　　随着中国房地产业的持续发展，国外先进物业管理企业的进入，中国未来物业管理行业的竞争将会异常激烈。物业管理企业如何良性发展，如何在激烈的竞争中立于不败之地，这要求物业管理企业在管理上有所创新，主要从以下几个方面入手：

　　一、物业管理企业的计划

　　创新管理计划是由企业的高、中层管理者制定的，它将企业战略中具有广泛性的目标和政策转变为确定的目标和政策，并且规定了达到各种目标的确切时间。管理计划的创新要围绕战略目标进行。物业管理企业的高、中层管理者在制定具有创新性的计划时，应当普遍听取物业管理企业一线员工的意见和建议，因为他们是物业管理服务的直接提供者和接触者，只有他们最了解服务对象的需求。

　　二、物业管理企业的组织

　　创新物业管理企业的组织创新在一定程度上说是一场管理的革命。首先要创造一种创新的舆论氛围，使企业的员工充分熟悉组织创新的紧迫性与重要意义；其次，要明确创新的艰巨性与复杂性，使大家对组织创新的困难有个比较清醒的熟悉，从而做好思想上和心理上的预备；再次，要明确创新的有利条件与有利时机，做好宣传工作，以增强对创新成功的信心，发动企业全体员工参与组织创新；最后要明确组织创新的目的、目标、原则、程序和方法等，以保证组织创新过程中的科学性与平稳性。

　　三、物业管理企业的控制创新第一，人员配备控制

　　人员配备控制创新包括两方面的内容：一是对员工进行选择，二是对员工进行培训。

　　对员工的选择主要包括任用谁、提升谁和调动谁的问题。例如，制定人力资源规划时，人力资源部门根据劳动力市场发展变化的猜测，以及组织机构业务发展的要求，向企业管理层提出组织内部人力资源的发展规划，包括组织内部人员数量、年龄结构、文化结构和职业结构的变动趋势，让企业管理层从整体上进行把握。

　　对员工的培训，既包括技术和业务方面的练习，又包括员工行为和态度方面的练习，物业管理企业对员工的培训创新可从以下几方面入手：

　　1. 培训机构创新。物业管理企业的培训机构一般分两类：外部培训机构和内部培训机构。外部机构包括专业培训企业、大学以及跨企业的合作（即派本企业的员工到其它企业挂职锻炼等）；内部培训机构则包括专门的培训实体，或由人力资源部履行其职责。一般来讲，规模较大的企业可以建立自己的培训机构。规模较小的企业，当培训内容比较专业，或者参加培训的人员较少，缺乏规模经济效益时，可以求助于外部咨询机构。

　　2. 培训对象及方式的'创新。根据参加培训的人员不同，可分为高层管理人员培训、中层管理人员培训、普通职员培训，根据不同的受训对象，设计相应的培训方式和内容。一般而言，高层管理人员应以灌输理念能力为主，参训人数不宜太多，采用短期而密集的方式，运用讨论学习的方法；对于中层人员，应注重人际交往能力的练习和引导，参训规模可以适当扩大，延长培训时间，采用演讲、讨论及报告等方式，利用互动机会增加学习效果；对于普通职员的培训，需要加强其专业技能的培养，以“大班制‘的方式执行，长期性的延伸教育，适当运用模拟等方法，充实员工的基本理念，加强实务操作。

　　第二，信息沟通渠道的控制。

　　良好的沟通有助于决策者正确、及时地把握与企业运作相关的各种信息，增强物业管理企业员工的团队精神，与业主建立积极的互动关系。沟通，包括内部沟通和外部沟通。外部沟通是指物业管理企业与业主之间的信息传递，物业管理企业与开发商、设备供给商、服务供给商之间的信息传递，以及物业管理企业与政府相关主管部门、园林、水电等部门之间的信息传递。其中，最主要的还是物业管理企业与业主之间的沟通。比较新奇的沟通手段有建立网络平台、举行各种与业主的联谊会等。

　　内部沟通是指企业内部在运作、管理上的信息传递。内部沟通主要包括两个方面：水平沟通和垂直沟通。水平沟通是指信息在平行的职能部门之间、同级的管理者之间以及基层员工之间的传递。垂直沟通是企业内部具有上下级关系的组织与组织之间、组织与员工之间、上级员工与下级员工之间的信息传递。垂直沟通按信息传递顺序可分为向下沟通和向上沟通。在内部沟通方面，一些外资企业走得比较靠前，如将微软的办公平台系统和专业物业管理系统软件引入物业管理企业，大大简化了沟通手续、提高了沟通效率、节约了沟通成本。

　　四、物业管理企业的激励创新第一，目标激励

　　员工从事任何一项工作，都希望所在企业能有一个明确的工作目标，并引导他们围绕这个目标去工作，最终达到和实现。因此，物业管理企业一定要有一个详尽的发展计划，并规定每年要达到的具体目标，是创全国优秀物业管理大厦（小区），还是通过ISO9000质量认证。只有目标明确，员工才有奋斗方向和工作动力。

　　第二，奖励激励。

　　员工工作的目的主要是获[FS：PAGE]得生存所需的物质基础，物质奖励的作用显得十分重要。因此调动员工的工作积极性，要充分体现“多劳多得，不劳不得”的公平分配原则。对企业的优秀员工要给予一定的物质奖励，用奖励来激发员工的工作积极性和创造性。

　　第三，福利激励。

　　福利可为员工解除工作和生活上的后顾之忧，使员工全身心地投入到工作中。现在的企业一般都会为员工购买养老、医疗等保险和住房公积金。还可以根据企业的经营状况，实行年终双薪、带薪休假、生日礼品、伙食补助等更丰富的形式来提高员工的福利，就可能最大限度地激发员工的工作积极性，增强员工对企业的忠诚度。

　　第四，榜样激励。

　　榜样的力量是无穷的，一个单位重要领导的工作能力和人格力量会直接影响到员工工作积极性的发挥。作为物业管理企业的领导层和主要管理人员，一定要处处以身作则，率先垂范，以自身的榜样力量来影响和调动员工的工作积极性。

　　第五，荣誉激励。

　　人的需要和追求是分层次的，当基本的工作需求和物质利益得到满足后，他们往往渴望得到各种荣誉。因此，对工作成绩优异、素质高、业务能力强的员工，企业要将他们晋升到高级工作岗位，使工作岗位与他们的工作能力相一致；对工作突出、遵守企业管理规定、受到用户称赞的员工授予“优秀服务标兵”，“先进个人”等荣誉称号，并将其主要事迹在有关报刊和宣传栏中大力宣传；对素质高、品质好、有发展潜力的员工可派出考察学习和培训，提高他们的业务能力。

　　中国有句古话：“苟日新，日日新，又日新。”这说明中国人是具有创新精神的。希望我国的物业管理人也具有创新精神，努力走出一条具有中国特色、适合中国特色的物业管理之路。

　　参考文献：

　　1. 杨锡怀，《企业战略管理》，高等教育出版社

　　2. 班道明、付洁茹，《物业管理概论》，中国林业出版社

　　3. 罗杰斯，《物业管理人员使用手册》，石油工业出版社

企业物业管理14

　　1.电力企业物业管理现存问题

　　专业素质偏低。物业管理这一工作涵盖广泛，不仅仅是人们理解的“后勤”。它需要懂得车辆管理、物业管理的知识，使物业服务有序进行。然而目前电力企业内部物业管理团队组建较滞后，从业人员大都是主电力企业物业管理的对策探讨业富余的老员工，由于主业改革被调配到物业管理等附属企业。学历低、年龄大、专业知识匮乏等问题逐渐显露；职工本身匮乏对自身的定位认知，忽视知识提升；而管理人员对这个新生企业的问题缺乏重视，不进行职工的素质培训。如此导致物业公司年轻力量少，整体素质偏低。经营与管理缺乏规范。电力企业内部结构混杂，体制尚不健全，收费不均匀，管理条例不清晰。近年来国家鼓励国有企业经济市场化，电力企业亦向多元化发展，尤其向地产等行业进军以为企业内部员工谋取福利。由于尚处在改革初期，这种多元化发展并不规范，早前人民谴责的电力企业职工压力小却福利高的情况仍然存在。由于电力企业旗下房产开发公司配备的物业服务仍属电力，物业费用的收取就出现了体制内业主和体制外业主的不均匀现象。虽然国家近前颁布了相关物业收费管理规定，但电力企业物业管理公司并没有严格按照规定收费。一旦业主委员会反映此类问题并进行阻止，物业费用即会变为企业潜在补贴发给体制内业主，这样还是会有不公平不均匀现象存在。所以电力企业要做到主企业附属企业分离，物业服务费用一碗水端平，消除乱收费现象，做到让所有业主满意。电力企业物业管理公司从业人员专业性欠缺是上文提及的，这个问题除会导致团队整体素质偏低外，对管理条例的理解和执行也会造成障碍。加之目前我国现行的物业管理条例存在细则漏洞，权利义务混淆，法律地位模糊，更加细致权威的物业管理法则也没有出台迹象，导致企业物业管理过程中会存在钻空子和打擦边球的状况。举个例子，随着我国人民收入水平的大幅提升，快节奏的生活对出行和交通提出了更高的要求，家用小轿车逐步走向广大平民百姓家庭，但如此一来与小区车位需求产生矛盾。许多房产公司在开发楼盘时刻意忽视此问题，也没有进行足够的市场调查。在矛盾显露出来时就通过业主代表会来决定通过占用小区的公共管理面积来扩大业主停车场地，只需要占用很少的人力物力就能开发出一块可收费的停车场地。体制内业主偏向企业本身，体制外业主不会维护自身权益，因此此类问题并不需要房产公司向规划部门申报就能动工建设。这显然是不合理的。欠缺监督管理。物业服务的主体对象是业主，物业公司依靠业主生存和发展，因此物业企业对业主应负有责任，对业主的日常生活、基础设施、物业服务应悉心照顾，这是物业公司的义务。但是电力企业物业管理公司却对业主几乎没有这种意识，这是因为电力企业并没有感受到市场经济带来的新型管理模式和制约体制。比如说在一个电力企业旗下的房产小区内部，业主大都是企业内部的在职员工，物业公司会认为自己是管理者而可以凌驾于房屋产权所有人之上。如此一来，客服与客户的关系变成了管理者与被管理者的关系；服务人员与衣食父母的关系变成了领导和员工的关系。如此一来物业管理公司可以不征求业主意见就对小区进行整改，有问题也可以使用行政命令强行压制。如此一来业主和物业之间就会产生不必要的矛盾，如果不采取措施矛盾会激化为恶性循环。电力公司也并没有组建一个权威的监管机构对物业服务公司进行必要监管，制止物业公司乱收费、消极服务。

　　2.电力企业物业管理改进对策

　　2.1物业公司内部需加强自身服务意识并规范自身服务行为

　　电力企业物业管理公司应将自己当做其他物业公司一样看待，以为业主提供高质量的`服务为目标，尽职尽责地完成本职工作，而不要将自己摆在上位者的姿态对业主进行命令和管理。因此，若想从根本解决电力企业物业管理的问题需企业加强自身服务意识并规范自身服务行为。吸收专业人才，加快培训步伐。电力企业物业管理公司要想发展，首要问题就是提高管理团队的专业素质，形成专业化的服务技术力量。因此企业需引进权威力量来带动整个团队向前，并组织职工培训，使他们从意识上和专业上认识到自己的不足。在用人上应鼓励择取专业管理人才，并且可以使用方式多、技术高的手段对员工进行培训管理。当员工素质逐步提高，服务的质量会随之进行提升。健全自身管理机制。由于计划经济的影响，电力企业旗下物业管理公司并没有完全向市场经济转变，在很大程度上依赖主企业，这严重阻碍了物业公司自身的发展前景。为此，电力企业物业公司应以电力企业这一强大平台做基础，实行“走出去”政策，鼓励自己摆脱电力企业体制，建立起走自己发展道路的、具有市场竞争力的自主经营企业。在规范制度上，公司应摆脱过去混乱的管理方式，明确岗位职责，实行绩效考核，严格赏罚制度，鼓励员工与业主多交流，争取做到与服务社会化、人性化。同时应该建立企业文化，增强企业员工荣誉感与凝聚力，扫除消极服务现象。

　　2.2电力企业需完善管理体制并加大管理力度

　　电力企业多样化发展是市场经济的必然，必须做好展开附属企业的监督管理制度，做到附属公司与主公司一样制度严明，管理清晰。物业服务公司也应建立相应的监管部门，建立相关管理体制并严格执行，对物业服务公司进行日常监督，也对其服务水平、从业人员资质、收费制度和审计程序进行公平公开的不定期检查。只有严肃监管体制、加大管理力度，才能稳定电力企业物业管理公司在市场经济下的发展，保证物业服务水平和质量的不断提高。

　　3.结语

　　市场经济已成必然趋势，电力企业必将在改革的路上越行越远，其物业管理公司也必须做好转变的准备。只有做到紧跟改革浪潮，走战略发展道路，用积极的态度迎接问题、解决问题，才能站稳脚步，放眼未来。